買房貸款有技巧 銀行最在意「4件事」

近幾年房市超熱,不少人想加入有殼一族,但在買房前一定要先了解銀行核貸和還款的眉角!專家說,購買人年紀、財力證明、房屋條件等,都將影響銀行放貸意願;此外,自住需求可選用「本金均攤法」較划算,為什麼呢?《橘世代》【理財攻略】整理買房前必知的魔鬼細節,讓你買房、貸款不踩雷!

以財力證明來說,如果名下已經有房,再買房可能被視為投資行為,貸款成數會受限。 圖...

以財力證明來說,如果名下已經有房,再買房可能被視為投資行為,貸款成數會受限。 圖/pexels

貸款買房 銀行最在意4件事

CFP國際認證理財規劃顧問蔡明勳表示,針對想買房的人,如果有借貸需求,銀行針對是否有長期還款能力、貸款成數是否過高、擔保品是否有未來接手性等問題綜合評估。

蔡明勳表示,銀行針對購屋貸款的風險權數,依據以下條件視為審核重點。

重點一「購屋用途」:分為自住、投資、商業用,可貸成數都不同,其中「自住」的可貸成數最高。

重點二「座落地點」:分都市計劃內和都市計劃外;住家用、工業用或商業用;周邊是否有捷運效益等。

重點三「房屋價格」:評估購買的是高價宅、頂樓加蓋、小套房、或是店面式住家等,都將影響可貸成數。

重點四「客戶條件」:包含貸款人職業、信用條件、是否有退休金、是否有連帶保證人;「還款來源」部分,銀行評估貸款人每月收支負債比、收入來源、還款方式也影響銀行放貸意願。

貸款的魔鬼細節? 看屋齡、年紀、財力

除了銀行評估的風險權數,買房自備款該準備多少才夠?蔡明勳說,將視房屋新舊、坐落地點、用途而定,一般而言為7~8成。

東龍不動產專任委託部經理陳泰源則認為,銀行放貸主要考量因素有三個,分別是「房子本身條件(地點與屋齡)」、「購買人年紀」、「購買人財力證明」

陳泰源解釋,以房子來說,銀行依「固定資產耐用年數表」為依據,判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越久。

以個人來說,銀行以法定退休年齡為依據,亦即65歲,假設購買人年紀低於25歲,那麼65—25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達60歲,那麼買房年限最長就是5年了。

陳泰源指出,以財力證明來說,如果名下已經有房,再買房可能被視為投資行為,貸款成數會受限,如果貸款人已60歲,每月並無固定現金流,也就是沒有穩定收入,只有滿滿的現金儲蓄,銀行也會擔心貸款人的還款能力而不敢放貸。

還款方法怎麼選?「本金均攤還法」更省利息

在銀行核貸之後,接下來還款方式也是一門學問,還款又可分為「本息均攤」和「本金均攤」。

蔡明勳指出,「本息均攤還法」是指假設利率固定不變,把所有要還的本金及利息加總後,均攤在每月該還多少錢,因此每月的償還金額相等,優點是利於掌握每月現金支出,進行財務規劃,缺點是總還款金額比「本金平均攤還法」多。

相反地,「本金均攤還法」則是每月還款金額不固定,因償還利息依本金餘額計算,隨著所償還的本金愈來愈多,繳交給銀行的利息會逐月減少,長年下來支付的利息總金額較少,亦稱「先苦後甘還法」,適合買自住房、預期未來收入將逐步減少的退休族。

他舉例,以房貸500萬元、年限20年(240期)、利率2%計算「本息均攤還法」與「本金均攤環法」之差異。

以本息均攤還,第一個月支付金額本金+利息25,294元;而本金均攤支付29,166元,到了第10年,本息均攤仍是每月繳交25,294元,但此時,本金均攤還法每月還款金額減少至25,000元。計算前者的總利息支出為107萬606元,後者100萬4,183元,本金均攤還法明顯較省錢。當然如果你貸款金額越高,採用本金均攤省下的利息就更多。

因此,在選擇房貸償還方式時,想要初期還款壓力小一點,可以選擇「本息均攤」法;手邊資金有餘裕、想要先苦後甘者,可以選擇「本金均攤」法償還房貸。買房是人生大事之一,想了解更多買房前必知的注意事項,請見《橘世代》【理財攻略】

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