我是一名65歲的退休公務員,手邊有一些存款、也有自住的房子,一個老友邀請我一起去某重劃區一起買房出租,看好未來房市持續成長,能夠租金、價差雙頭賺。但老婆聽完不贊成,覺得風險太高,可能會賠到退休金,兩人對此冷戰了好幾天,不知道是否有專業的看法可提供? (台北趙先生)
拿著退休金投資房地產、買新房出租,晉升為包租公,賺取每月固定收入,聽起來是一件有保障的事情,但是面對房價高漲、利率走升的環境下,真的是一個好決定嗎?專家建議,要考量3個面向,包括租金投報率、房屋維護問題、資金異動風險,全面考慮後再做決定。
考量1:租金投報率高不高
房仲達人陳泰源指出,現在銀行定存利率不到1%,頂多1%上下的現況相比,以台北市而言,買房收租投報率最少2%起跳,還比定存多1%。拿退休金買新房出租,賺取每月現金流的作法「當然可行!」
對此,在租屋市場擁豐富經驗的包租公律師蔡志雄,反倒持不同看法,他認為「除非你是年輕時就有出租經驗,不然退休才買房出租不太划算」。首先可能遇到房價與租金投報率不符的問題,以雙北來說,租金投報率約僅2%,若拿租金付房貸本息至少要4%,計算後並不划算。
他進一步說明,假設阿中看上一間房價1200萬位在新店的房子,依第二間房貸款成數約7成左右計算,房屋頭期款400萬,阿中拿退休金支付,他另外向銀行貸款800萬。
假設以利率2%計算,每貸100萬要支付5000元本息,阿中每月需付4萬元本息,一年下來要付48萬,48萬/1200萬(房屋總價)=4%,而4%的利息相對租金投報率雙北市僅2%相比,會是賠本生意,但若沒有房貸壓力則是另一個議題了。
他認為,買房出租起碼收完房租,要可支付房貸本息。但也不代表無法以退休金買房出租,蔡志雄分析,以目前的租屋市場行情,雙北市投報率2%、桃園地區3%、台中、高雄等地都有近4%投報率,越往南移租屋投報越高,「這兩年台中高雄房價漲很凶,退休族買房出租縣市選擇很重要,其次是何時取得、有無經驗等」。
考量2:帶看、修繕、清潔等問題
另外,阿中也要考量維修費要額外計算,例如遇到房客熱水器、燈泡修繕、水塔沒水,當退租後房屋清潔處理,裝修、帶看、修繕一籮筐問題。蔡志雄表示,阿中想當包租公除了一手包,還可交給包租代管公司,避免掉管理房屋的諸多麻煩。
蔡志雄說,包租代管分兩種型態,「包租」是專人幫忙整理房子,一次簽十年長約,阿中不需要擔心租不出去,修繕管理皆由租屋公司負責,由包租代管公司給阿中一筆租金,後續細節都不用操煩;「代管」則是業者作為仲介,協助阿中與房客簽訂租約,並由業者負責管理出租的住宅,適合退休族想當包租公且無暇自行管理的退休族。
包租、代管兩種服務,每家公司的費用不同,市面上大多收取月租金的10%~25%,且包租與代管分開收費,因此,外包給專業代管公司時,付出的成本也要考量在房租收入之中。
考量3: 資金異動風險
陳泰源進一步指出,但前提是,須考量最大風險為「變現性較差」,萬一遇到緊急事故,急於用大筆現金,無法今天賣房、明天有現金。因此有些人會選擇拿退休金存股,購買低風險「指數股票型基金」(ETF)。
另一可能性是,如果買新房出租,出租期間無收入、萬一碰上閒置期太久,面臨沒有租金可收的窘境,上述都是成本。
最後,陳泰源指出,如果退休族真的沒有其他的收入,只能倚賴房租維生的話,有另一變通作法,買3房產品,自己住1房,另外2房出租,與室友共用衛浴、客餐廳、廚房,「一邊收租、一邊有人陪伴,還能相互照應,非常適合有房卻沒有工作、也沒有其他收入的單身獨居退休族」。
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