以房養老、賣房養老怎麼選？「有房但現金不夠」讓房子幫自己安心老，評估看這篇 | 退休理財

清晨的市場裡，人聲鼎沸。67歲林媽媽提著菜籃，看著剛買的青菜嘆了口氣，「以前20元，現在要45元，退休金根本不夠。」她和許多同齡朋友一樣，手邊儲蓄不多，但名下有一間住了三十多年的老公寓。隨著醫療費、生活開銷一點一滴增加，「該不該讓房子幫自己養老？」成了最近最常思考的問題。

台灣進入超高齡社會後，像林媽媽這樣「有房、沒現金」的熟齡族愈來愈多。永慶房產集團研究發展中心副理陳金萍觀察，高齡家庭面臨的財務不安全感，往往不是沒有資產，而是資產都固定在房子。尤其退休後少了工作收入，生活費與醫療支出增加，焦慮自然隨之而來。

除熟齡族本身的焦慮外，陳金萍分析，現代家庭結構改變，許多年輕人不再仰賴繼承房產，反而希望父母能擁有更好的退休生活。「以房養老 」（逆向抵押貸款）與「賣房養老」成為讓熟齡族活得更自在，也讓下一代減輕負擔的方式。

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以房養老：留著房、留著熟悉的生活圈

不過兩者之前該如何選擇，成為兩難課題。對多數長者而言，「不想搬家」是內心最深的牽掛。陳金萍分析，以房養老的吸引力，在於「可以住在原地，不必搬家」，對許多長者而言，生活習慣、鄰里關係、醫院、菜市場都是安全感的一部分。

以房養老的好處，包括不必搬家，生活不被打亂；每月有穩定現金流；不占用子女資源，長輩能更獨立；遇醫療或照護支出時有緩衝。

在台灣，銀行以房養老方案多適用於60歲以上長者，部分銀行放寬至55歲以上；且申請人需信用正常。

此外，選擇以房養老有六個不知不可：

1.房屋位於六都、交通便利區域的成案機率較高，因為銀行核貸會評估地段、屋齡與市場價格，市區房屋較有利，有些偏鄉高屋齡物件恐較難評估

2.活得很久，貸款額度可能被用完

3.遇到升息，實際領到的金額可能減少

4.房屋條件限制較高，偏鄉老屋核貸額度偏低

5.必須自住，不得出租

6.房屋稅金、維修等持有成本需自付

陳金萍提醒，申請前務必先和家人談妥「未來房屋如何處理」以免日後衍生紛爭，並比較不同銀行的貸款額度與利息累計方式。

若願意搬家，「賣房養老」提供更靈活的選擇。陳金萍分析，這些族群有三大特質，一是持有高價值房產，需要大筆資金運用，希望一次拿回最大的變現金額，二是原有房屋不適合無障礙設計、或居住環境不便，三是子女不需要房產、重視父母生活品質的家庭。

陳金萍提醒，考慮賣房養老的人必須做好四個準備：首先是必須離開熟悉的家，有心理與適應壓力；再來是大筆資金必須事先規畫、妥善管理，以免遭遇詐騙或投資風險；第三種狀況是如果剛好房市行情不佳，可能以較低價格賣房；最後是，日後若選擇租屋，有被拒租或租金上漲的風險。

陳金萍強調，「以房養老」與「賣房養老」沒有絕對好壞，而是取決個人價值排序，重視熟悉、希望原地終老的人，可以選擇以房養老，想要資金彈性、改善居住環境的人，可以選擇賣房養老；及早規劃，搭配專業房產、財務顧問協助，才能從容決定，讓房子真正成為自己第二人生的後盾。

項目	以房養老	賣房養老
🏠好處	●不必搬家，生活習慣、鄰里關係不打亂，保留熟悉的生活圈。 ●每月有穩定現金流。 ●遇醫療或照護支出時有緩衝。	●一次變現，獲取最大筆資金運用。 ●資金運用較靈活。 ●可改善居住環境（例如換成有無障礙設施的房屋）。
📉疑慮	●若活得較久，貸款額度可能被用完。 ●遇到升息，實際領到的金額可能減少。 ●房屋條件限制較高，偏鄉老屋核貸額度偏低。 ●必須自付房屋稅金、維修等持有成本。	●必須離開熟悉的家，有適應壓力。 ●大筆資金需妥善管理，避免詐騙或投資風險。 ●若房市行情不佳，可能低價賣房。 ●若選擇租屋，面臨被拒租或租金上漲風險。
👨‍🦳適合對象	●重視熟悉感、不想搬家、希望原地終老的人。 ●60歲以上（部分銀行放寬至55歲以上）且信用正常者。	●持有高價值房產，需要大筆資金運用者。 ●原有房屋不適合無障礙設計或居住環境不便者。