專家教眉角/送房或送錢 哪一種划算?

父母若想助子女擺脫無殼蝸牛的窘境,依稅法規定,贈與要繳贈與稅,若贈送的是不動產,除了繳贈與稅,還要繳土增稅、契稅及印花稅。若下一代要將受贈房屋出售,就要課房地合一所得稅、土增稅和印花稅。

從稅率來看,贈與稅稅率為10%、15%、20%,房地合一稅則依持有期間課15%至45%,若符自住規定,可享400萬元定額免稅且超出部分稅率為10%。不是自用住宅或未持有超過10年,房地合一稅率都是20%起跳,通常會高於贈與稅稅率。

想免除高額房地合一稅,房地至少要持有5年。本報資料照片

想免除高額房地合一稅,房地至少要持有5年。本報資料照片

從稅基來看,贈與不動產是依公告現值及房屋評定價格核課贈與稅,比實價低;受贈房屋未來出售時,成本是以受贈時房屋評定現值及土地公告現值再按物價指數調整來計算,也較實際價格低。房地合一稅則是以扣除成本、費用及土地漲價總數額後的售屋獲利來課稅,房地合一實價課稅稅基也高於贈與稅。

因此,受贈房屋若是規畫長期持有,就暫時不用考慮房地合一稅的問題,否則想要省稅,都要盡量降低房地合一稅,整體稅負才會低。但出售受贈取得的房地,取得成本非實價計算、成本比實價低,在未來出售時,在計算獲利上會高估,使房地合一稅增加,整體稅負反而較高,形成「送房不如送錢」的局面。

若出售房屋時持有期間短,房地合一稅稅率提高,則送房與送錢兩者的稅負差距更大。過去短期交易指的是2年,房地合一稅2.0上路後,則至少要持有5年以上再出售,才不會被課重稅。

多數父母並無足夠財力替子女一次繳清不動產價款,實務上常見父母幫子女出頭期款,剩下的部分再由子女向銀行貸款。因取得成本中僅一部分是受贈,所以未來售屋時取得成本較高,未來售屋計算房地合一稅時,獲利會比較低,則房地合一稅也會比較低。

省贈與稅 房地合一稅須精算

無論是送錢或送房,若及早規畫,父母可運用每年220萬元的贈與稅免稅額,使用分年贈與的方式,省下贈與稅。若在子女登記結婚前後六個月內,父母分別有贈與子女100萬元婚嫁的免稅額,再加上每人每年220萬元免稅額,等於父母各享有320萬元贈與子女的免稅額。

總結來說,父母想送子女房屋,應及早規畫,降低贈與稅負擔,並考慮未來子女獲贈房屋後打算自住或有可能要出售,計算房地合一稅可能的負擔,來計算總稅負。視自己贈與的目的調整策略,如直接送錢讓子女去購屋,或搭配銀行貸款成為附有負擔的贈與來省稅。每個案子都要計算比較,才知道最適合自己的節稅方法。

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