自住、非短期買賣 稅不會加重

房地合一稅2.0上路，比較新舊制度差別，KPMG安侯建業聯合會計師事務所分析，個人買賣房地、自地自建，以及個人提供土地與營利事業合建房屋銷售，稅負未必會加重。新制有鼓勵長期持有的政策目的，但會隨時間軸拉長減低影響力，在考量不動產的持有架構與配置時，應將購屋目的與預計持有時間，以及購屋資金來源納入評估。

新制上路後，交易持有超過5年的房地，以及自住優惠都不會因新制而稅負加重。雖然是持有期間不到5年的短期交易，但是屬非自願因素、與建商合建分屋、建商興建完成後首次售屋，參與都市更新及危老重建取得房地後首次交易，不會被加課重稅，維持課20％的稅率。

安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，房地合一稅2.0規定，以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者，適用稅率為20%，無須視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得。因此，個人以自有土地與營利事業合建銷售的稅負，可能會有較房地合一稅1.0減輕的情形。

葉建郎舉例，假設在105年7月1日取得土地，日後與建設公司合建分屋，今年6月30日以前銷售房地，適用房地合一稅1.0，且可能被認定屬營利行為，應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅，最高稅率為40%。但若今年7月1日以後再出售，便可適用稅率為20%，反而比過去的認定更優勢。

安侯建業稅務投資部會計師洪銘鴻分析，自住房地未來轉售時可適用最低10%稅率，且出售獲利400萬元範圍內不課稅，因此個人直接購置自住不動產，未來售屋時會最省稅。

若為出租或投資目的購屋，可考慮以法人持有，租賃所得適用20％的營所稅率而非最高40％的綜所稅率，但未來出售時不能忽略稅後盈餘分配給股東的股利所得課稅效果。因此，股東股權結構甚至是更長遠可能衍生的股權傳承議題，都須提前部署同步思考。

洪銘鴻提醒，若購屋資金在個人或法人的海外銀行帳戶，則應審慎評估於不同申報方式下將資金匯回台灣使用，可能造成個人或營利事業的稅負差異。

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