日幣貶不停 「日本買房當包租公」賺很大?優勢、資格一次看懂

日本對於外國人投資是採取開放的態度,所以要投資日本不動產,建物或土地上沒有限制。...

日本對於外國人投資是採取開放的態度,所以要投資日本不動產,建物或土地上沒有限制。 圖/freepik

日幣 貶值不停,最近創下25年來的新低,有人會把握買房 賺匯差的時機,到日本 置產,優式租售管理創辦人傅韋豪指出,其實越來越多人看到下手日本房市的好時機,不少名人如Youtuber九妹(Joeman)、吳淡如、詹惟中都密集關注日本房產。究竟在日本買房真的比在台灣好嗎?

同樣資金台日相比 日本可買到熱區

傅韋豪指出,以自身經驗分享,過往他都是投資台灣不動產為主,過去的確是日本房價 比台灣更高,近年台灣房價持續飆升,加上恐慌性的買盤加入,導致房價漲到不可理喻的程度,台灣目前並沒有經濟利多,加上政府打房,及低薪、通膨、升息、兩岸政局不穩定的情況,不如在海外置產。

傅韋豪以兩國首都來比較,他表示,以台幣250萬在台北市一個停車位都買不起,但用相同金額,卻可以在東京市中心買下一間套房,而且是在熱鬧的區域,像是新宿、池袋。

他表示,除了日幣下跌可賺匯差之外,日本的房價在30年前已歷經泡沫化,目前房價處在谷底且持續攀升,遇到了311大地震,以及新冠疫情,日本房價不跌反升,所以可驗證日幣房價是上漲趨勢。

退休族很多想當包租公 、包租婆,他也分享適合在日本入手不動產的原因,日本民族性不太會炒作不動產,他們並不覺得沒有房子會對身分、地位有什麼影響,且常常因工作原因要出差,習慣租屋,所以租屋房價較穩定合理,房東可擁有穩定的租屋市場。同樣以台日的「合法套房」租金投報率比較,買在台北的約2%,在東京可以是台灣的3倍,投報率高達6%以上。

日本買房選物件 地段為首要

傅韋豪指出,不動產投資獲利的基礎就是地段,耳熟能詳的新宿、池袋、涉谷、目黑、中野、文京、世田谷,都是他經手很常投資的區域,他強調,要鎖定東京23區內的物件,別在郊區,不然後續就會發生租不掉、賣不掉的情況。

傅韋豪也大方分享挑選不動產的法則,一是當區是否有商辦、就業機會是否充足,二是距離車站也不能太遠,建議若步行超過15分鐘以上就可以淘汰,而車站點的規模大小以及屬國有鐵路還是私有鐵路也會有差異。

投資日本房產2門檻 信用、資金

投資日本房產有門檻嗎?傅韋豪指出,日本對於外國人投資是採取開放的態度,所以要投資日本不動產,建物或土地上沒有限制。但要注意,若是大型或整棟的物件需要貸款,金額須達到4500萬日幣以上,且外國人的身分貸款金額最多只能六成,所以一定要評估好自備資金是否足夠。

再來他指出,日本貸款買房信用要好,須在台灣事先申請好信用聯徵資料,必須要有分數的版本,信用分數不佳就無法通過,且要提供連續三年的報稅資料,年收入要達100萬台幣以上才可以貸款。

傅韋豪表示,相較區塊鏈、比特幣、股票等波動大的金融產品,買房收租金更穩定,但在台灣做不動產賺退休金已經變得不容易了,在日本置產還有2個特殊誘因,一個是避稅,台灣國稅局合法規定,海外收入基本所得,給予670萬的免稅額,通常收租金不太會超過,所以是完全入帳的,他舉例,如果在台灣賺1000萬,要繳300多萬的稅額,但200萬本國收入+800萬海外收入的情況下,只要繳66萬稅額。另外,現在兩岸情勢不穩,選擇在海外有個不動產,獲利更心安。

他表示,若有意願想投資日本不動產,建議找日本在地經營十年以上的合法業者,並且有包辦租賃服務,也要能用中文溝通,後續管理上才不會有阻礙。

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