房貸利率逼近2% 「6種技巧」談出最甜利率

辦房貸前,要找銀行多方比較,買房子、簽約之後,千萬不可以只找一家銀行。 圖/記者...

辦房貸前,要找銀行多方比較,買房子、簽約之後,千萬不可以只找一家銀行。 圖/記者朱曼寧 攝影

隨著央行再升息半碼,房貸 利率也跟進,市場預估,年底前房貸息將上探2%。房產達人說,房貸族不用擔心,即便利率越升越高,但只要鎖定6大重點,包括房屋屋況、房屋屋齡、信用紀錄、職業別、貨比三家、房貸寬限期,就能輕鬆談出最甜的房貸利率。

重點1:建築結構決定貸款 條件

東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出,銀行是從「貸款人的條件」以及「屋況」兩大因素進行評估,以利率角度看,首重貸款人的還款能力;以屋況來說,銀行會依據「建築結構」判斷耐用壽命有多久來決定「貸款年限」,大原則是,「加強磚造」的貸款條件最差、「鋼骨結構」則最好。

重點2:屋齡決定貸款年限

「屋齡」則是攸關貸款年限,愈新可貸愈長,甚至最高可達40年房貸,屋齡愈舊則愈短,但得搭配購買人的年紀,同樣也是愈年輕可貸愈久;此外「地點」也有影響,如果是都會蛋黃區,貸款條件當然較好,若是交通不便、生活機能差的蛋白、重劃、偏鄉區則較差。

重點3:財力信用紀錄需良好

陳泰源說,以個人財力證明條件來說,信用紀錄上,最好從未申請過信貸或是借錢、欠錢的紀錄;或者可以專門培養一個「買房 專戶」,存進去的錢絕對不領出來,「長年」下來「有增無減」,可讓銀行放心。

若有其它財力證明也是多多益善,陳泰源說,信用卡是重要的個人信用工具,若未來有購屋 貸款計畫,最好設定自動扣款,才不會因為一時疏忽,忘了繳錢而影響信用,有些銀行也會認其它財力證明,例如儲蓄險、股票、基金等。

重點4:職業別影響優利方案

另外,銀行也會因為你的職業別來判斷,有些銀行會以連續兩年的年度綜合所得稅的申報紀錄。住展雜誌研發長何世昌也表示,幾乎所有銀行,都會針對特殊族群祭優利方案,比如說三師階級,會計師、律師、醫師;或建築師或中小型企業;自營商如一般開店,通常銀行會要求看營業額和收支狀況;此外還有五百強企業。

重點5:貨比三家選銀行

陳泰源建議,辦房貸前,要找銀行多方比較,買房子、簽約之後,千萬不可以只找一家銀行,至少要找兩家銀行,這樣才有退路,假設A銀行當初承諾給的條件跟後來有變動,至少還有B銀行可當備胎。他提醒,有些銀行一開始「口頭承諾」優惠貸款,直到核貸,才提出「必須要另外加購其它理財商品、保險」才可以享有優惠房貸,因此,不可只找一家銀行。

重點6:避免寬限期,成「先苦後甘」陷阱

最後,陳泰源提醒,小心寬限期可能是「先甘後苦」的陷阱,畢竟寬限期只繳納利息,都沒有還本金,假設房貸年限為20年,寬限期申請2年,等寬限期過後,前2年沒還的本金會導致後面的18年要增加還款,以後每個月還款的本金就會增加,造成日後很大的經濟壓力。因此,購屋民眾一定要好好評估未來還款的風險承擔能力,保守為宜,才能兼顧生活品質。

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