升息後房價會跌嗎?房仲透露:想買房再等等

疫情全球蔓延,美國祭出無限度量化寬鬆救市,熱錢湧進市場,推升房價上漲,同時間引發通膨危機,民眾普遍認知,藉由買房抗通膨,資金行情催化下,國內房市飆漲,去年北台灣預售屋市場平均銷售率飆破6成,刷新歷史紀錄。不過房仲業者分析,待美國升息後,投資熱潮退散,房市恐會反轉向下修正,這時候,反倒是進場好時機。

房地產不是股票,不會崩跌幾百點,將會是緩步反應。 圖/unsplash

房地產不是股票,不會崩跌幾百點,將會是緩步反應。 圖/unsplash

升息後房價下修有望 想買房可以再等等

東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,「現在是相對高點,美國升息後,世界的熱錢被抽回,支撐房價上漲的動能開始消退,房價回歸基本面將開始盤整,有不少買方是主張等房市冷卻後進場,居高思危」,他預估房市將在明後年(2023~2024)下跌,屆時再進場買房不遲。

即便預估房價會下修,但陳泰源分析,今(2022)年房市價格還是相對穩定,原因是疫情影響全世界塞港問題嚴重、缺工缺料、成本不斷上漲情況下,房地產有其價格的僵固性存在,即使升息後也不會立刻瞬間暴跌,通膨下許多人仍優先選擇不動產,相對保值抗通膨。

「房地產不是股票,不會崩跌幾百點,將會是緩步反應」他解釋,政府為保護房市,祭出打炒房措施,針對名下買第2間跟第3間以上的屋主,不僅貸款成數較低、利率較高,甚至法人名義持有還得經過政府許可;若是首購族則完全不受任何影響,就是要讓房地產市場維持健康的環境。

他進一步解釋,自住和投資是有差別,自住買房會中長期持有,加上房地合一稅2.0上路後,持有5年以上屋主,稅率是20%,2年內45%,2年至5年是35%,5年以上獲利要課稅20%,自住自用需求者都有認知需持有5年以上,房價僵固性對長期持者來說是有利,可有效降低風險跟攤提成本。

升息後房貸族更辛苦 利息加重

陳泰源表示,換個角度,雖然房價下修,但美國升息後,台灣一定也會跟著升息,到時候房貸族就會更辛苦。因為每月攤還的房貸利息加重,首購族或許籌得出自備款,但房貸壓力更辛苦,買房前必須考慮到是否影響生活品質,「如果從每個月繳房貸利息的角度,越早進場買房,和銀行談房貸利率的條件可能越有利。」

房貸還款策略也對房貸族有影響,還款上有2個選擇,分別是「本息均攤」和「本金均攤」。「本息均攤還法」是指假設利率固定不變,把所有要還的本金及利息加總後,均攤在每月該還多少錢。每月的償還金額相等,優點是利於掌握每月現金支出,進行財務規劃;缺點是總還款的利息支出比「本金平均攤還法」多。

相反地,「本金均攤還法」則是每月還款金額不固定,因償還利息依本金餘額計算,隨著所償還的本金愈來愈多,繳交給銀行的利息會逐月減少,長年下來支付的利息總金額較少,亦稱「先苦後甘還法」,適合買自住房、預期未來收入將逐步減少的退休族。

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