退休改當職業包租公？3大魔鬼細節先了解
今年65歲的公務員阿中，辛苦了大半輩子，好不容易屆齡退休 準備開始享福，早已是有殼一族的他，平時最大興趣就是到處賞屋，阿中不禁開始思考，如果拿著退休金投資房地產、買新房出租，晉升為包租公 ，賺取每月固定收入，究竟合不合適呢？《橘世代》【理財攻略】整理專家三大建議，想要當包租公的你，一定要先了解！
退休族買房出租縣市選擇很重要，其次是何時取得、有無經驗等。 圖／freepik
考量1：租金投報率高不高
東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，現在銀行定存利率不到1%，頂多1%上下的現況相比，以台北市而言，買房收租投報率最少2%起跳，還比定存多1%。拿退休金買新房出租，賺取每月現金流的作法「當然可行！」。
對此，在租屋市場擁豐富經驗的包租公律師蔡志雄，反倒持不同看法，他認為「除非你是年輕時就有出租經驗，不然退休才買房出租不太划算」。首先可能遇到房價與租金投報率不符的問題，以雙北來說，租金投報率約僅2%，若拿租金付房貸本息至少要4%，計算後並不划算。
他認為，買房出租起碼收完房租要可支付房貸本息。但也不代表無法以退休金買房出租，蔡志雄分析，以目前的租屋市場行情，雙北市投報率2%、桃園地區3%、台中、高雄等地都有近4%投報率，越往南移租屋投報越高，「這兩年台中高雄房價漲很凶，退休族買房出租縣市選擇很重要，其次是何時取得、有無經驗等」。
考量2：帶看、修繕、清潔等問題
另外，阿中也要考量維修費要額外計算，例如遇到房客熱水器、燈泡修繕、水塔沒水，當退租後房屋清潔處理，裝修、帶看、修繕一籮筐問題。蔡志雄表示，阿中想當包租公除了一手包，還可交給包租代管公司，避免掉管理房屋的諸多麻煩。
蔡志雄說，包租代管分兩種型態，「包租」是專人幫忙整理房子，一次簽十年長約，阿中不需要擔心租不出去，修繕管理皆由租屋公司負責，由包租代管公司給阿中一筆租金，後續細節都不用操煩；「代管」則是業者作為仲介，協助阿中與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅，適合退休族想當包租公且無暇自行管理的退休族。
包租、代管兩種服務，每家公司的費用不同，市面上大多收取月租金的10%~25%，且包租與代管分開收費，因此，外包給專業代管公司時，付出的成本也要考量在房租收入之中。
考量3： 資金異動風險
陳泰源進一步指出，但前提是，須考量最大風險為「變現性較差」，萬一遇到緊急事故，急於用大筆現金，無法今天賣房、明天有現金。因此有些人會選擇拿退休金存股，購買低風險「指數股票型基金」（ETF）。
另一可能性是，如果買新房出租，出租期間無收入、萬一碰上閒置期太久，面臨沒有租金可收的窘境，上述都是成本。
最後，陳泰源指出，如果退休族真的沒有其他的收入，只能倚賴房租維生的話，有另一變通作法，買3房產品，自己住1房，另外2房出租，與室友共用衛浴、客餐廳、廚房，「一邊收租、一邊有人陪伴，還能相互照應，非常適合有房卻沒有工作、也沒有其他收入的單身獨居退休族」。
升息循環即將展開，未來買房負擔房貸更吃重，建議想要用退休金買房投資的人，上述的三大重點不可忽略。想看更多退休理財的關鍵知識，請見《橘世代》【理財攻略】！
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