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文章重點整理：
- 重點一：委託到期後2個月內直接成交，仍可能要付仲介報酬。
- 重點二：只要仲介報告訂約機會並促成成交，不必親自談價也可請款。
- 重點三：若故意等到期逃避報酬，法院可能依誠信原則認定仍須付款。
王先生委託仲介 賣房 子，三個月沒賣掉，委託到期。結果過了幾個月，他自己把房子賣掉了，也順利過戶。又過了一陣子，他收到一封存證信函，要他支付服務報酬。
他氣得大吼：「我又沒有賣給仲介找的人，憑什麼要付錢？」
同一時間，仲介小陳也很委屈：「我帶了那麼多次看屋，最後被繞過去，難道白做了？」
這兩個人，都覺得自己才是被欺負的那一個。我是小瓏代書，這個故事我拆開來講，你看完就知道，問題出在哪裡。
第一幕：委託三個月，一場空
王先生有一間房子想賣，簽了三個月的委託銷售契約，交給仲介小陳。這三個月，小陳很認真，帶看了好幾組客人，其中一位林小姐看得特別有興趣，小陳也把屋況、價格、屋主的底線都跟她說明過。
可惜三個月到了，價格沒談攏，沒有成交，委託期限屆滿。王先生心想：「契約到期，我跟仲介就沒關係了。」這個想法，很多屋主都有。但這也是後面所有爭議的起點。
第二幕：期滿後，林小姐直接來找屋主
委託到期後大約五十天，林小姐透過別的管道聯絡上王先生，說她還是很喜歡那間房子。兩個人沒有透過任何仲介，自己談價格，一週內就簽了買賣契約。王先生覺得很合理：「這是我跟買方自己談成的，跟仲介沒關係。」
但這裡有一個很多人沒注意到的條款。
內政部的不動產 委託銷售契約書範本第十一條有規定：仲介已經提供過客戶資料，而屋主在委託期滿後兩個月內，直接跟該客戶成交，視為仲介已經完成義務，屋主仍然要依約定支付服務報酬。
也就是說，五十天，剛好落在這兩個月之內。
不過也要公平地說，範本另外有一個例外：如果最後是透過其他仲介業者成交，就不適用這一條。所以這個規定的重點，是保護「已經付出努力的仲介」，同時也給屋主一條清楚的界線：兩個月之後，就自由了。
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第三幕：「他只是帶看，又沒幫我談價」
王先生收到存證信函後，第一個反應是：「小陳只有帶看，價格是我跟林小姐自己談的。」
這句話，是最常見的誤會。
最高法院52年台上字第2675號（舊判例）講得很清楚：居間分成兩種，一種是「媒介居間」，就是在雙方之間來回說合；另一種是「報告居間」，只要把訂約的機會報告給對方，就算數，不一定要在中間周旋談價。
只要雙方最後是因為這個報告而成立契約，居間人就可以請求報酬。所以「他只是帶看」，並不一定能當成不用付的理由。
反過來，仲介這邊也不是說一句「是我介紹的」就結束。到底有沒有報告訂約機會、有沒有提供資料、有沒有帶看紀錄，這些通訊紀錄、帶看單、提供的資料，才是日後說得清楚的關鍵。
第四幕：那如果，我故意等到期再簽呢？
王先生的朋友聽完，說了一句：「那早知道就晚點簽，等仲介出局，再跟買方簽就好了。」
這個想法很有趣，但也很危險。
最高法院58年台上字第2929號（舊判例）針對這種情形有說明：如果委託人是為了逃避報酬，故意拒絕簽訂已經媒介就緒的契約，再自己跟對方簽同樣內容的契約，依誠實信用原則，仍然應該支付報酬。
同樣的道理，委託人雖然可以隨時終止居間契約，但如果終止的目的，是要讓居間人拿不到報酬，也不會被法院支持。
這裡的關鍵不是「有沒有簽約」，而是「動機與整體事實」。法院會看的，是整個過程，不是單一動作。
第五幕：那如果簽了約，後來又解約呢？
故事再多轉一個彎。假設林小姐簽約後，貸款沒過，買賣契約最後解除了。
王先生可能又會想：「都沒賣成了，總不用付了吧？」
最高法院49年台上字第1646號（舊判例）的見解是：居間人在契約因其媒介而成立時，就可以請求報酬，後來契約因故解除，並不影響已經取得的報酬。
實務上，如果是雙方合意不買賣了，或是一方違約，另一方解除契約，服務報酬通常還是需要處理，特別是違約的那一方。
所以真正的關鍵，是「有沒有簽約」，而不是「有沒有過戶」。
這個故事裡，其實沒有壞人
王先生不是想賴帳，他只是不清楚契約寫了什麼。
小陳也不是想敲竹槓，他是真的付出了時間和心力。
而且仲介收費，本來就有規範。不動產經紀業管理條例第19條規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務的，要依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定的標準計收。
另外民法第568條也提到，居間人要以契約因其報告或媒介而成立為限，才可以請求報酬。所以能不能收、該收多少，最後都要回到契約與事實，一件一件看。
結尾：3 句話送給屋主，也送給仲介
給屋主：簽委託契約前，把服務報酬和違約處罰那幾條看清楚，有問題當場問，事後爭執比事前確認辛苦太多。
給仲介：帶看、提供資料、聯繫買方的紀錄，全部留下來，說得清楚，才對得起自己的付出。
給所有人：想終止委託或變更條件，盡量用書面，白紙黑字，雙方都有保障。
買賣金額大，一個沒看清楚的條款，就可能變成一場官司。
我是小瓏代書，
大家生活與不動產專業的好朋友。
精華 FAQ
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若仲介先前已提供該買方資料，且屋主在委託期滿後2個月內直接成交，依內政部契約範本與實務見解，通常仍可能視為仲介已完成義務，屋主應支付服務報酬。
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可以。文章引用判例指出，居間不一定要一直居中談價，只要有報告訂約機會或媒介成交的事實，且最後契約因其介紹而成立，仲介就可能依法請求報酬。
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法院不只看有沒有在期限內簽約，也會看是否刻意規避報酬。若屋主明知契約已媒介就緒，卻故意拖延到期後再簽，可能因違反誠信原則，仍須支付仲介費。
本文轉載自《金華地政士聯合事務所FB粉絲團》，原文為：委託到期就沒事了？屋主和仲介各說各話，法院怎麼看
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