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文章重點整理：
- 重點一：重購退稅可減輕換屋族土增稅與房地合一稅負擔。
- 重點二：土增稅重購退稅只看土地價值且限價低換價高。
- 重點三：房地合一稅重購退稅較寬鬆，大屋換小屋也能按比例退。
換屋族注意！賣房被課了幾十萬的稅？代書教你用「重購退稅 」合法把稅金全額拿回來！大屋換小屋也有機會！
很多朋友在換屋、買賣房子的時候，看到動輒幾十萬、甚至上百萬的「土地增值稅」和「房地合一稅 」，心都在滴血。
身為代書，最常跟客戶說的一句話就是：『政府其實有準備換屋大紅包給你，叫做重購退稅！』
簡單來說，只要你是為了自己住而「賣舊屋、買新屋」（不論先買後賣，還是先賣後買，只要在2年內完成），政府就會把課走的稅金退還給你，幫你減輕換屋的負擔。
不過！「土地增值稅」和「房地合一稅」的退稅規則完全不一樣！很多屋主傻傻分不清楚，結果一毛都沒退到。今天代書用最簡單的白話文，一次幫你拆解這兩大稅制的退稅關鍵！
第一部分：土地增值稅（土增稅 ） 只看「地價高低」
土增稅退稅的核心邏輯是：「新買土地的價值，有沒有比賣掉的舊土地還貴？」
而且規定極其嚴格，只有「價低換價高（換比較貴的土地）」才能退，反過來就不能退。
簡單舉例給你看：
【全額退稅】
老王賣掉舊屋，舊土地移轉現值為200萬，被課了30萬的土增稅（老王實拿 170 萬）。接著老王買了一間新房子，新土地移轉現值是250萬。
因為新土地（250萬）超過了舊土地扣稅後的餘額（170萬），所以老王被課徵的30萬土增稅，通通可以全額退回來！
【不可退稅】
如果老王新買的房子，新土地移轉現值只有150萬。
因為新土地比舊土地還便宜，這30萬就一毛都退不到了。
土增稅退稅的鐵券條件：
時間限制：買與賣的時間必須在2年內。
人頭限制：舊土地跟新土地的所有權人，必須是同一個人（例如：賣老公的名字，就必須買老公的名字）。
自住限制：賣出前1一整年「不能出租、不能營業」，且本人、配偶或直系親屬必須設有戶籍（先買後賣的話，買新屋時，舊屋也必須維持自住設籍狀態）。
5年閉鎖期：退稅後，新房子5年內不可以賣掉、不可以贈與（包括夫妻贈與也不行）、不可以出租、不可以開公司，更不能把戶籍全遷走！ 只要違反一項，退你的錢會被政府全額追回來！
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稅2.0：房地合一稅 大屋換小屋也能退。
房地合一稅退稅的邏輯就親民多了！它是看「房屋總價」。
而且不論是「小屋換大屋」還是「大屋換小屋」，通通都可以申請退稅！
簡單舉例給你看：
【小屋換大屋=全額退稅】
小文賣掉舊屋總價1,000萬，被課了50萬的房地合一稅。後來買了新屋總價1,500萬。
因為新屋比舊屋貴，這50萬的房地合一稅，全額退還！
【大屋換小屋=依比例退稅】
小文因為小孩成家，決定大屋換小屋。賣掉舊屋總價2,000萬，被課了60萬房地合一稅。後來買了新屋總價1,500萬。
雖然買比較便宜的房子，但依然能依比例退稅！
計算公式：{新屋總價} /{舊屋總價}=1500萬/2000萬=75%
小文可以退回：60萬X75%=45萬的稅金！這也是很多人不知道的隱藏紅包！
第二部分：房地合一退稅的鐵券條件
時間限制：買賣移轉登記必須在2年內。
人頭限制（比土增稅寬鬆！）：買賣新舊房屋的所有權人，可以是本人或配偶（例如：賣老公的名字，買老婆的名字，同樣可以申請退稅！）。
自住限制：出售前1年內不能有出租或營業，且必須有實際居住與設籍事実。
5年閉鎖期：購入新屋後5年內一樣「不能出租、不能供營業使用、不能轉售」，否則會被依法追繳已退還的稅款。
金華代書專業提醒
重購退稅的條文密密麻麻，魔鬼通通藏在細節裡。很多屋主在換屋時，一不小心提早把戶籍遷走，或者新屋買了馬上租給別人，結果幾十萬的退稅款當場飛了，還被稅捐處追繳，真的會欲哭無淚！
換屋是人生的大事，別讓你的血汗錢因為不懂法規而平白充公。
精華 FAQ
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土增稅重購退稅主要看新買土地的價值，是否高於舊土地扣稅後的餘額；只有價低換價高才可能退稅，若新土地較便宜，通常就無法申請退回。
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房地合一稅是依房屋總價計算，若新屋總價低於舊屋，也可按新舊總價比例退稅，不必一定買更貴的房子，因此大屋換小屋仍能領到部分退稅。
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除了須在兩年內完成買賣移轉、符合自住與設籍要求外，新屋還有五年閉鎖期，期間不能出租、營業、贈與或轉售，否則已退稅款會被追繳。
本文轉載自《金華地政士聯合事務所FB粉絲團》，原文為：換屋族注意！賣房被課了幾十萬的稅？代書教你用「重購退稅」合法把稅金全額拿回來！大屋換小屋也有機會！
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