把房子送給孩子前，先算清楚這筆帳！3個情境試算，稅負差距最高可達150倍

對許多父母來說，房子不只是資產，更是一輩子打拚累積的重要成果。因此，不少長輩抱持著「趁自己還在時，先把房子過戶給孩子」的想法，希望提早完成財產安排，也順便減輕未來的遺產稅 或贈與稅 負擔。然而，2016年房地合一稅 上路後，這個過去被視為理所當然的做法，如今未必是最佳選擇。

稅務專家朱家棟指出，許多人規劃房產 傳承時，往往只看到眼前的贈與稅或遺產稅，卻忽略孩子未來出售房屋時可能面臨的房地合一所得稅。原本出於愛與照顧的安排，最後反而可能讓下一代背上沉重稅負。他直言：「現在把房子送給小孩，未來出售時，稅負很可能是百倍奉還。」

究竟差距有多大？朱家棟以三種常見情境試算，同樣一間房子，不同的傳承方式，最終的稅務結果可能天差地遠。

情境一：父母自己出售

假設父母名下有一間取得成本5,000萬元的房子。若以5,000萬元出售，由於沒有獲利，自然不需要繳納房地合一所得稅。

若將售價提高至5,100萬元出售，實際獲利為100萬元，假設持有期間在2年內，適用房地合一稅最高45%稅率：

•出售價格：5,100萬元

•取得成本：5,000萬元

•課稅所得：100萬元

•房地合一稅率：45%

•應納稅額：45萬元（100萬元 x 45%）

100萬元的獲利，要繳45萬元的稅，稅率確實不低。許多父母看到45萬元的稅金，便覺得賣房不划算，因此萌生「不如直接送給孩子」的念頭。然而，真正的稅務差距，往往發生在孩子未來出售房屋的時候。

情境二：父母贈與子女，子女日後出售

許多父母認為，與其自己賣掉，不如直接把房子送給孩子。但在房地合一稅制度下，關鍵差異就在於未來出售時「取得成本」的認定方式。

朱家棟解釋，若子女透過贈與取得房屋，未來出售時可認列的成本基礎，往往遠低於房屋實際市價，因此容易使課稅所得大幅增加。

以同樣一間市值5,000萬元的房子為例，假設受贈時房地公告現值合計為1,000萬元，因此未來出售時可認列成本為1,000萬元，計算如下：

•出售價格：5,000萬元

•取得成本：1,000萬元

•課稅所得：4,000萬元

•房地合一稅率：45%

•應納稅額：1,800萬元（4,000萬元 x 45%）

換句話說，父母自己出售時，稅額可能只有45萬元；但若先贈與給子女，再由子女出售，稅額卻可能高達1,800萬元，兩者差距超過40倍。

情境三：同樣一間房，父母自售與子女出售稅負差距可達150倍

差距最大的情況，往往發生在父母持有的是2016年以前取得的「舊制房屋」。

朱家棟指出，若父母持有的是舊制房屋，且已無法提出當年的購屋成本證明，稅務機關通常會依照財政部公告的「財產交易所得額標準」推計所得。由於舊制房屋僅就房屋部分課徵所得稅，土地部分免稅，因此會以房屋評定現值作為計算基礎，而非房屋市價。

以同樣一間市值5,000萬元的房屋為例，假設受贈時房地公告現值為1,000萬元（房屋評定現值200萬元＋土地公告現值800萬元）。

在情境二中，子女未來出售時，可認列成本為1,000萬元；但若由父母出售這間舊制房屋，並適用全台最高的財產交易所得額標準50%，計算如下：

•房屋評定現值：200萬元

•推計所得：100萬元（200萬元 × 50%）

•適用綜合所得稅率：12%

•應納稅額：約12萬元（100萬元 × 12%）

換句話說，即使房屋市值高達5,000萬元，父母出售這間舊制房屋時，所得稅可能只需繳納12萬元。

但若先將房屋贈與給子女，子女未來出售時適用房地合一稅制度，依前述案例計算，應納稅額可能高達1,800萬元。12萬元對上1,800萬元，稅負差距高達150倍。

別只看到贈與稅，更要看到未來的房地合一稅

房產傳承不能只看眼前可以省下多少贈與稅或遺產稅，更應把未來出售時可能產生的房地合一所得稅一併納入考量。許多父母認為直接把房子贈與給孩子是在做財產傳承，卻忽略了房地合一稅制度下，未來出售時可能產生的龐大稅負。

朱家棟提醒：「很多人以為是在幫孩子省稅，結果反而把一筆更大的稅單留給下一代。在決定送房之前，不妨先把這筆帳算清楚。」

🍊點我加入橘世代FB粉專，一起展開人生新風景

【橘世代課程平台】
陪伴您成為有趣而溫暖的大人，過好生命第二階段，量身打造一系列專業課程！
立即了解》請點我

加入橘世代LINE好友，立即掌握橘世代大小事！再即享折扣金50元！
領取折扣》請點我