都更合約你真的看懂了嗎？蔡志揚律師：這幾條沒看清楚，事後求償無門

蔡志揚律師 說，他的諮詢室裡常有這樣的場景：屋主捧著他那本翻爛的一次看穿都更 ×合建契約陷阱的書走進來，書頁都捲起來了，還夾著好幾張便利貼。

「看了很多遍，還是不確定自己的狀況該怎麼辦，」屋主說「所以還是來問你。」

這樣的屋主，其實已經比多數人做了更多準備。但蔡律師說，問題往往不在合約 寫了什麼，而在那些沒有寫進去的細節。

「簽了多少就拿多少，但其實本來可以更多。」這是蔡律師在諮詢室裡最常看到的遺憾。

工期沒寫清楚，建照作廢等於死案

建商最常說的一句話是：「放心，我們蓋得很快。」

但蔡律師說，「蓋得快」這三個字，如果沒有出現在合約裡，對地主來說什麼保障都沒有。都更建案有法定的完工期限，超過期限，建照可能作廢。建照一旦作廢，建商必須重新申請，這個過程通常需要四到五年以上，還要適用當時的新法規，條件可能全面改變，案子幾乎等同死案。

更麻煩的是，一旦走到這一步，地主幾乎沒有辦法請求違約罰款。因為合約當初根本沒有寫清楚工期與罰則，求償無門。

蔡律師的建議是：合約裡必須明訂完工日期可以比照預售戶，以及超過期限的違約責任。這兩件事沒有寫清楚，「快」這個字就只是一句空話。

合約變更只需乙方同意？負責人沒寫清楚？這兩條很多人沒注意到

蔡律師說，他在審約時還常常看到另外兩個問題，很多屋主完全沒有注意到。

第一個是設計變更條款。有些合約裡會寫「乙方可依實際需要變更設計」，乙方通常是建商，甲方才是地主。這樣的條款一旦簽下去，建商日後若想修改建築設計，完全不需要知會地主，地主卻已經被綁住了。「設計變更如果影響地主已選房屋價值應該要雙方協商同意，」蔡律師說，「乙方可變更這幾個字，對地主來說就是一個很大的漏洞。」

第二個是負責人必須寫清楚。合約必須要公司和負責人均用印，如果合約裡只寫了公司名稱，沒有明確載明負責人是誰，是不是有效都成問題。蔡律師建議，合約裡必須清楚載明公司名稱及負責人姓名，並且都要用印，出了問題才不會求告無門。

找補價格基準沒寫清楚，差距可達百萬

都更合約裡有一個很多屋主沒注意到的關鍵詞：找補。

所謂找補，是指坪數換不齊的差額用金錢補足。聽起來很合理，但問題在於：補的是哪個時間點的哪種價格？

蔡律師說，找補的價格基準通常有三種: 現在的市價、建商未來銷售時的售價，或者實價登錄的價格。三種算法，結果可能差距數十萬甚至百萬以上。

「合約裡如果只寫『依市價找補』，這四個字幾乎沒有意義，」蔡律師說，「因為誰的市價？哪個時間點的市價？沒有寫清楚，等到要結算的時候，地主幾乎沒有談判的空間。」

蔡律師的建議是：找補的單位價格、計算基準、適用的時間點，都必須在合約裡白紙黑字寫明，不能只有一個模糊的原則。

車位和樓層，合約裡最容易被忽略的兩個細節

車位的問題很多人沒有想到：車位是以「個」計算，不是坪數，不能跟室內面積混在一起算。

合約裡關於車位的條款，必須看清楚是指分法定車位還是有包含自設車位。這些細節看似瑣碎，但自設車位的數量可能也不少，沒有計入分配或許就虧大了！

樓層的問題則更容易被忽略。都更分配通常採水平分配，以地主由上往下可分配的樓層均價作為計算基準，以地主往上可分到第十層樓為例，均價約落在五至六樓。同樣的坪數，分到二樓和分到十樓，市值可能差數百萬。

「很多屋主只在意坪數，沒有在意樓層的換價，」蔡律師說，「但坪數一樣，樓層不同，你拿到的資產價值可以差很多。」

越早簽越好？不一定！時機怎麼判斷才對？

建商整合期間最常說的一句話是：「現在簽條件最好，晚了就不一定了。」

蔡律師說，這句話不是對所有人都適用。「越早簽不一定好，晚簽也不一定不好，關鍵是跟自己比。屋主拿到的條件，符不符合這塊土地的市場行情？」

很多人被小利誘惑：一張禮券、一台冷氣。看起來省了幾千元，但多等幾個月認真看合約，可能因為一個條文合理的修改就多爭取到幾十萬的差距。

建商有時也會用「不簽就走權變」來施壓，但蔡律師說現在政府把關比以前嚴格，屋主不必過度恐慌。「如果地主的要求不是獅子大開口，加入通常還是對自己比較有利，但前提是條件要談清楚，不是被催著簽。」

簽約前，先把這些問題問清楚

蔡律師說，很常聽到的一句話是：「早知道簽之前就來問你了。」

工期、變更設計、負責人、找補、車位、樓層，這幾個條款看起來不起眼，但每一條背後都可能是幾十萬甚至幾百萬的差距。

上門找律師之前，蔡律師建議先做一些基本功課。政府有公布相關的都更文宣資料，可以建立基本概念，但他也坦言：「政府的文宣不太敢講陷阱在哪裡。」想真正搞懂眉角，他建議可以先看他的著作《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角》。內容深淺適中，適合一般屋主在諮詢前建立完整的判斷框架，帶著基本概念去找律師，才能問到真正關鍵的問題。

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