「一坪換一坪，有人賺10坪、有人虧5坪？」都更合約專家蔡志揚律師解析關鍵差異

「一坪換一坪」這句話，很多台北人都聽過。

2010年8月，時任台北市長郝龍斌為了加速都更 ，提出四、五樓老舊公寓 改建方案，「一坪換一坪」成為最讓人耳熟能詳的訴求。免費換新屋、不用出錢、等著搬進去，這個畫面太美好，深深印在雙北老屋屋主的心裡。

只是美好的口號，現實往往跟不上。郝龍斌主政期間推出的老舊公寓更新專案，2010年至2015年受理118案，僅4案完成，多數根本無法一坪換一坪。文林苑事件讓社會開始正視都更的複雜，修法、調整、重建信任，台北的都更熱度就這樣沉寂了好幾年。

直到蔣萬安上任，容積獎勵加碼、重建門檻鬆綁，「一坪換一坪」這句話又開始在老社區裡流傳。建商整合人員再度穿梭在四、五層樓的公寓之間，屋主們重新燃起希望。

但長期協助地主審約，被業界稱為『都更合約專家』的不動產律師 蔡志揚，在諮詢室裡卻一次次看到同樣的情形：屋主滿心期待地拿著合約來，以為談到了好條件，細看之下才發現問題，從來不在建商，而在那五個字本身。

「一坪換一坪」到底換的是哪種坪？

蔡志揚律師說，來諮詢的屋主，十個裡面有八九個開口都是同一個問題。

「有沒有一坪換一坪加車位？」這句話背後，藏著台灣都更最普遍、也最昂貴的一個誤解。

「多數民眾根本不清楚『權利變換』是什麼，」蔡律師說，「一談到都更就先問這個。但他們問的那個『一坪換一坪』，其實根本沒有固定答案，因為每一塊土地的條件都不一樣。」

所謂權利變換，是指都更完成後，依照各地主原有土地與房屋的價值比例，重新分配新建物的過程。聽起來公平，但問題就藏在「坪」這個字裡。

老公寓公設比低，大部分坪數都是室內可用空間。新大樓不一樣——電梯、梯廳、機電空間全算進去，公設比動輒30%以上。就算合約寫著「一坪換一坪」，換到的若是含公設的權狀坪，真正能擺沙發、放床的空間，很可能比原來還小。

所以在任何都更合約裡，「一坪換一坪」後面必須跟著一個問題：「換的是室內坪，還是含公設的權狀坪？」 這個問題沒釐清，任何條件都只是數字，不是承諾。

你家是住宅區還是商業區？這個差很多

蔡律師提醒，看到建商給的換算條件比別人多，先別急著高興。

「商業用地的容積率本來就比住宅區高，建商給你換得多，有時候只是還你本來就有的。」

土地分區不同，換算邏輯就不一樣。此外，台灣早期登記常出現土地持分與房屋坪數比例不一致的情形，這個比例直接影響分配結果，但很多屋主簽約前根本沒查清楚。

蔡律師說，關鍵從來不是建商給你什麼，而是「你的土地能長出多少房子，才是真正的關鍵」容積空間、土地分區、持分比例，這三個必須在簽約前算清楚。

坪數一定不會減少？這是最危險的假設

很多屋主有一個根深蒂固的想法：參加都更，坪數只會變多，不可能變少。蔡律師說，這個假設，是他在諮詢室裡最想糾正的一件事。

「實務上坪數縮水的案例，真的不少。」

原因不是建商黑心，而是土地結構本來就決定了上限。所謂「土地能長出多少房子」，指的是一塊地依照法定容積率，加上其他獎勵容積，最多能蓋多少樓地板面積。容積率固定，土地面積小，能蓋的總量就有限。容積空間不夠、加上新大樓公設比拉高，扣掉建商應得的部分，地主最後拿到的室內實坪，很可能比原來還少。分配方式與建築設計也會影響結果，同樣一塊地，不同的規劃與協議，每戶拿到的坪數可以差很多。

蔡律師說：「簽約前一定要先問清楚：這塊地的條件，撐不撐得起建商的承諾，或甚至還有餘裕？」

讀懂「一坪換一坪」，先從問對問題開始

「一坪換一坪」這個口號，從郝龍斌時代喊到現在，從來沒有消失過。但蔡志揚律師說，這句話之所以一再造成誤解，不是因為屋主不夠聰明，而是因為沒有人告訴他們，這句話後面還有三個問題沒有答案：

「換的是室內坪，還是含公設的總坪數？」「你的土地是住宅區還是商業區，容積空間夠不夠？」「 建商給的條件，你的地真的長得出來嗎？或者是實際上可以長得出更多？」

這三個問題，在簽約之前都沒有答案的話，「一坪換一坪」就只是一句口號，不是一個承諾。

簽約前，除了找律師審約、找估價師算清楚土地市值，蔡律師也建議屋主至少要對分配的基本概念有所了解。車位是以「個」計算而非坪數、樓層高低影響實際價值、找補的價格基準合約裡必須寫清楚。這些細節，往往是地主最容易在不知不覺中吃虧的地方。

想更深入了解都更合約的眉角，蔡志揚律師也將多年實務案例整理成書，有興趣的讀者可以參考一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角。

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