「都更」全攻略!建商話術、地雷、自保方法 內行房仲不藏私公開

走在台北市區,抬起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物,這些樓房經歷天災、歲月侵蝕...

走在台北市區,抬起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物,這些樓房經歷天災、歲月侵蝕,導致設施老舊、設備功能衰退,因此近年政府力推都市更新,希望復甦都市機能。 圖/freepik

走在台北市區,抬起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物,這些樓房經歷天災、歲月侵蝕,導致設施老舊、設備功能衰退,因此近年政府力推都市更新,希望復甦都市機能、改善居住環境與景觀,不過都更 爭議也不少,到底什麼是都更?如果你是地主,有建商找上門提議都更,又有哪些需要注意的陷阱和地雷?

都更形式、都更合理金額?專家公開

東龍不動產專任委託部經理陳泰源說明,台灣目前都更的重點區域,以台北市全區與新北市蛋黃區為主,新北市蛋白區、其它五都、新竹縣竹北市則次之;六都以外再次之。

他提到,由於各地區房價有高有低,然而,營建成本卻都一樣,若以老屋改建後的新屋預售價60萬元來說,通常建商與地主間的分配比例,約落在五五對拆;假設預售新屋價格,每坪低於50萬元,那麼建商分回比例將遠高於地主,地主就會興趣缺缺。

根據台北市都市更新處網站載明之「都市更新」定義,是為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益。都市更新可分為:

一、重建:

指拆除更新原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並變更土地使用性質或使用密度。

二、整建:

指改建、修建更新建築物或充實其設備並改進公共設施。

三、維護:

指加強更新土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。

都更「水很深」 談都更3招必懂

若你所居住的房子,如今有建商上門詢問都更意願,陳泰源建議,有三大檢視、考慮重點。

重點1:確認對方的身分

首先要了解對方是「建商的直接代表」,還是外包、僅負責初期意願整合的「老屋改建推動師」。他說明,如果是建商派的代表,那就是「一條龍服務」,代表該建商比較可能有長期配合的建築師、營造廠、信託銀行與建經公司,跑流程會較具專業度。如果是委外推動師,表示當你簽署都更改建的意願書後,你仍會不知道自己的老家最終將被「盤給」哪一家建商承做,風險較高。

重點2:確認對方的背景

要確認對方是否為一案建商或有推案紀錄。盡量避免一案建商,但如果建商的資本額至少有「3億元」或「達總銷金額的一半以上」時,代表這家建商希望能長久經營,縱使發生資金周轉困難,也比較願意負責到底,不會擺爛落跑。

陳泰源接著說,如果有推案紀錄,代表該建商成立已數年,除了可打聽其評價,也能上《公司網》查詢該建商之資本額,還有過往是否有民刑事相關訴訟糾紛,藉此判斷是否可以暫且相信與之合作。

重點3:打聽對方合作經驗

如果不是一案建商,實地訪查最重要,強烈建議找尋並拜訪合作過的地主,詢問過去與該建商合作時是否有哪些不愉快,避免建商承諾前後不一。

建商談都更 3重點防踩雷。 資料來源:採訪整理 / 製表:橘世代編輯部

建商談都更 3重點防踩雷。 資料來源:採訪整理 / 製表:橘世代編輯部

都更陷阱藏「文字遊戲」 都更、協議合建大不同

陳泰源說,不僅要特別留意建商信譽,另外還有些潛藏的都更陷阱。很多人會把「都市更新」與「協議合建」搞混。以都更來說,總共會有三家估價師進行權值計算,政府會建立審核機制,還得舉辦公展與公聽會,相對有保障,不過都市更新往往基地面積大、整合戶數多、流程繁複,所需的時間也會比較久。

另一種「協議合建」,包括「危老改建」,陳泰源解釋,目前是由建商與地主之間私下協議,屬「私權利益」分配,政府並不介入,加上「地主什麼也不懂,建商卻什麼都超級懂」的情況下,很容易因為「資訊不對稱」而遭到不肖建商的坑蒙拐騙。

「協議合建」無政府介入 與建商過招3法自保

因此,如果地主選擇不走都更,改走合建方式,建議至少要學到三招自保:

1.一定要委請不動產律師協助進行審約、擬約,以避免陷阱條文。

尤其要注意以下3點最重要:

A.建商的違約條款

B.落日條款:契約的有效期限

C.不能同意將土地給建商拿去融資

2.先選屋,再信託,最後才可以搬家讓建商拆屋。

如果有「更有利的分配條件之『保密協議』」,務必一併放入信託,小心避開「信託銀行屬第三方,保密協議不能讓信託銀行知道否則失效」這種黑心話術。

3.代刻便章授權書。

A.內容嚴禁出現「一切相關」等字眼,避免建商用印無極限。

B.需註明「非授權項目」,尤其是「獎勵容積」,以免建商拿你的印章、用你的土地申請獎勵容積卻不分配給地主。

C.如果你是一樓住戶,尤其是店面,建議別把「申請建築執照」列入授權用印項目,黑心建商常常將一樓店面規劃內縮變小,跟地主原本想像的不一樣,屆時生米煮成熟飯,只能價金求償。

D.附註部分如果違反用印範圍,建商須負刑事偽造文書與背信等罪責,不能只是「民事價金求償」,以免建商不怕挨告也要違約、更改設計將利益極大化。

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