夫妻買房權益怎麼顧？登記、贈與、繼承相關QA解析，離婚也不怕！

夫妻 共同購屋 時常面臨許多法律問題。本文將針對讀者提出的具體問題，提供專業且完整的解答，幫助您了解房屋登記、貸款 責任、繼承權利以及離婚後的財產分配 等重要議題。

讀者提問重點整理：

●房屋用太太名義貸款和簽約，是否一定只能登記在她名下？

●能否在交屋前更改登記名義？

●如果房貸大部分由我支付（3/4或1/2），這會如何影響房屋權益？

●未來繼承時，哪些人有資格繼承這間房子？

●如果離婚，房屋登記在太太名下，賣出後如何分配獲利？

●離婚後若太太想賣房而我不想賣，能否阻止？

一、房屋登記與貸款問題詳解

1.登記名義與貸款的一致性

根據我國《民法》第758條規定，不動產物權的取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。在實務操作上：

銀行貸款通常要求借款人與所有權人一致，這是金融機構風險控管的基本原則

若以太太名義申貸並簽約，原則上房屋會登記在她名下

交屋前變更登記名義的可行性：

需取得貸款銀行同意，重新審核貸款條件，需賣方（建商或原屋主）同意修改買賣契約

可能產生贈與稅或契稅等稅務問題

建議方案：

購屋時直接採用共同登記

交屋後辦理預告登記保障權益

簽訂書面協議明確出資比例

2.實際出資與權益保障

即使您支付大部分房貸，在法律上仍需注意：

所有權以登記為準（《民法》第758條）您的出資可能被視為對家庭的共同負擔

保障自身權益的方法：

簽訂「借名登記協議」保留完整金流證明（建議使用轉帳並註明用途）辦理預告登記限制處分

編輯推薦》頂客族沒立遺囑，遺產被手足分走？律師教你保障配偶權益：https://reurl.cc/nYz3ev

二、繼承權益分析

1.法定繼承順位（《民法》第1138條）

若房屋登記在太太名下，她過世後的繼承順位為：

直系血親卑親屬（子女）

父母

兄弟姐妹

祖父母

2.配偶的特殊權利

您作為配偶，雖然不是「繼承人」，但可主張：

剩餘財產差額分配請求權（《民法》第1030-1條）具體計算方式：（太太婚後財產 - 您婚後財產）÷ 2

3.繼承規劃建議

預立遺囑指定繼承人

考慮生前贈與規劃

設立信託保障權益

三、離婚後的財產分配

1.基本原則

登記名義人為所有權人，婚後共同還貸部分可主張分配

2.賣房獲利分配

您可以主張：婚後還貸比例（需提供證明）房屋增值部分

法院通常會考量：實際出資比例，婚姻存續期間，對家庭的貢獻

3.阻止賣房的可行性

若房屋登記在太太名下：您無法單方面阻止出售，但可採取以下措施：

主張居住權（若為主要住所）要求補償出資，聲請假扣押（在有充分理由時）

四、專業建議與實務操作

購屋階段：優先考慮共同登記，明確約定出資比例

婚姻期間：保留所有付款證明，定期檢視財產狀況

特殊情況處理：繼承規劃宜早安排，離婚時的財產協議要明確

法律救濟途徑：可提起「確認所有權存在」訴訟，主張「借名登記」關係（需充分舉證）

五、常見問題解答

Q：如果太太不願意簽署任何協議怎麼辦？

A：可考慮辦理預告登記，或保留完整金流證明，以備將來舉證之用。

Q：贈與稅免稅額如何計算？

A：每年每人244萬元，超過部分按10%-20%稅率課徵。

Q：如果太太擅自賣房，我該如何自救？

A：立即蒐集證據，包括：

出資證明，房貸繳款紀錄，任何書面或通訊軟體對話，並儘速尋求法律協助。

夫妻共同購屋涉及複雜的法律關係，建議在重要決策前：

諮詢專業不動產律師，簽訂書面協議，完整保留所有交易憑證

唯有事先做好完善規劃，才能確保自身權益不受損害。若您正面臨類似問題，建議儘早尋求專業法律意見，以獲得最適合您情況的解決方案。

本文轉載自《賣厝阿明》，原文為：夫妻購屋權益全攻略：登記、貸款、繼承與離婚分配完整解析

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