中年不買房，老後無處安身？專家揭50歲購屋「2關鍵」：租金變現金，不怕賠光養老金

2025-07-22 10:59 文／十方富裕人生（心靈夢想財富）

中年不買房，老後無處安身？十方老師在臉書粉絲團分享50歲也適合買房的關鍵在於打造現金流，就不怕晚年沒錢。示意圖／Shutterstock

快過年了，大家團聚時，發現自己的爸媽，住的房子太舊了、太老了、還沒有電梯，很難下樓買菜和運動，是不是有點難受呢？如果是你自己，租在老舊、漏水、斑駁的公寓裡，想要買房，年紀卻接近50歲了，你該怎麼做呢？

今天，我們來聊一聊，有關“房子”的話題：

首先，我們先弄清楚，能讓65歲以上的人，住得舒服的房子，大概符合什麼條件？

適合65+老人居住的房子，有什麼條件？

請記住一個口訣：30-30-60。

（1）第一個30，是指離菜市場、醫院、公園，都在30分鐘內，可以開車到達。

（2）第二個30，是指大小30坪（扣除公設，實坪18-20坪）的兩房大小，剛剛好夠用，不需要太大。

（3）第三個60，是指大門、電梯門、廁所門、走道都要大於60公分，不能太窄。太窄的話，輪椅無法穿梭自如。

最完美的老人住宅，最好使用拖拉門，廁所有扶手，廚房跟客廳之間，能沒有隔間，完全開放，使用起來最方便。

十方老師認為，適合65歲以上長輩居住的房子，生活機能、房型、設施都需要考量，門與... — 十方老師認為，適合65歲以上長輩居住的房子，生活機能、房型、設施都需要考量，門與走道最好都大於60公分以方便輪椅通行。示意圖／Canva

如果，你住的地方、你爸媽住的地方，不符合“30-30-60”原則，還“大而無用”、“沒有電梯”、“斑駁漏水”，怎麼辦呢？你可以考慮這麼做：

如果房子太舊、沒有電梯，怎麼辦？

你現在就可以拿起手機，查詢“包租代管換居方案”這幾個字。查詢之後，你會發現，原來政府有免費的資源，鼓勵你把舊房子“租出去”，租舊房子拿到的租金，換去租“新房子”。

過程中，政府會幫你“找房子”、幫你“付保險”；你不用擔心，會因為年紀大了，管不好舊房子，租不到新房子，還會有一個小幫手，替你處理一切流程，超級方便。

但是，如果你跟我一樣，到了47歲，一直租房子住，雖然手上有一筆錢，能當頭期款，但是很猶豫到了45+的年紀，還該不該背房貸，你該怎麼辦呢？我有一些提醒，想說給你聽：

編輯推薦》中高齡適合買房嗎？專家：貸款年期低很吃虧！地點房型這樣選：https://reurl.cc/1OYOdV

如果我超過50歲，有存到400萬的頭期款，到了這個年紀，還能買房嗎？房貸繳到老怎麼辦？

（1）“年齡”不是重點，“現金流”才是

首先，你要了解，對任何一個人來說，買房的風險，不在年齡，而是“現金流”。只要你能把買房的房價，控制在“年薪的10倍”，就幾乎能確保，在維持尚可的生活品質下，還得起房貸，不會“斷供”。

（2）買舊、買大、不買新，出租空房，改善現金流

年紀大了，才準備買房。你可以考慮，“買大不買小，買舊不買新”。拿“10倍年收入”的預算（超出300萬以內，風險不大），拿去買更舊、但更大的房子；然後改造房屋，隔開兩個大門，出租空房屋，讓租金養房貸。住在改造的房屋裡，不但能省下自己的房租，還能當一回房東，收別人的房租，這是每一個想買房子，卻又擔心付不出房貸的“熟齡房奴”，能認真考慮的好生意。

人到了50歲該買房嗎？十方老師認為，能維持現金流更重要，付得出房貸，甚至用租金養... — 人到了50歲該買房嗎？十方老師認為，能維持現金流更重要，付得出房貸，甚至用租金養房貸，就不怕當「房奴」。示意圖／Canva

但是，生意做得再好，房屋出租得再順利，我們都會老。我們再延伸一下，討論一個問題：

如果你老了，手上只剩房子，沒有現金，怎麼養老？

老了，只剩下房子，手上沒現金，怎麼辦？

（1）以房養老

以房養老，就是把自己住的房子，抵押給銀行，讓銀行當“當鋪”，撥錢給你花。把房子抵押給銀行，等於是把年輕時候，自己賺的錢，拿出來自己花，花剩下的，再留給兒子女兒，一兼二顧，是個好作法。一般來講，把自己房子抵押給銀行，平均每一個月，能拿到13000塊的現金，如果再加上勞保、勞退平均12000元的“月退俸”，我們就能每個月拿到25000左右的生活費，應付基本生活，應該勉強夠了。

（2）以租養老（信託）

除此之外，你也可以考慮，去銀行辦“安養信託 ”，跟銀行打個契約，請銀行幫你租房子，收房租，再把房租匯到你的戶頭，省心又安全。

結語

最後，我想強烈一點，表明我的看法。

我其實並不贊成，將房子二次抵押，拿去投資股票。

請注意，年紀越大，越承受不起股市的波動，也沒必要受這個罪。我們對待房子，應該是把它當成最基礎的保障，「不會動的養老金」，保守為上。

其次，我想提醒大家。租屋族的年齡高峰是23到43歲，因為高齡少子化，接下來的10年，租屋市場競爭會更激烈，年輕租客減少，老年人即將成為一個龐大的租屋族群。請各位房東，不要誇大租給老人的風險，現代人50歲是壯年，70歲身強體壯的人很多，未來高齡人士是租屋的龐大族群，房東可以善用社會局的「獨居關懷系統」、「緊急救援系統」等資源，降低相關疑慮。

最後，祝福大家，在年紀漸長的時候，對一切變化，保持彈性，讓自己越過越好。