近幾年房市超熱，不少人想加入有殼一族，但在買房前一定要先了解銀行核貸和還款的眉角！專家說，購買人年紀、財力證明 、房屋條件等，都將影響銀行放貸意願；此外，自住需求可選用「本金均攤法 」較划算，為什麼呢？《橘世代》【理財攻略】整理買房前必知的魔鬼細節，讓你買房、貸款不踩雷！
貸款買房 銀行最在意4件事
CFP國際認證理財規劃顧問蔡明勳表示，針對想買房的人，如果有借貸需求，銀行針對是否有長期還款能力、貸款成數是否過高、擔保品是否有未來接手性等問題綜合評估。
蔡明勳表示，銀行針對購屋貸款的風險權數，依據以下條件視為審核重點。
重點一「購屋用途」：分為自住、投資、商業用，可貸成數都不同，其中「自住」的可貸成數最高。
重點二「座落地點」：分都市計劃內和都市計劃外；住家用、工業用或商業用；周邊是否有捷運效益等。
重點三「房屋價格」：評估購買的是高價宅、頂樓加蓋、小套房、或是店面式住家等，都將影響可貸成數。
重點四「客戶條件」：包含貸款人職業、信用條件、是否有退休金、是否有連帶保證人；「還款來源」部分，銀行評估貸款人每月收支負債比、收入來源、還款方式也影響銀行放貸意願。
貸款的魔鬼細節？ 看屋齡、年紀、財力
除了銀行評估的風險權數，買房自備款該準備多少才夠？蔡明勳說，將視房屋新舊、坐落地點、用途而定，一般而言為7~8成。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源則認為，銀行放貸主要考量因素有三個，分別是「房子本身條件（地點與屋齡）」、「購買人年紀」、「購買人財力證明」。
陳泰源解釋，以房子來說，銀行依「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。
以個人來說，銀行以法定退休年齡為依據，亦即65歲，假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達60歲，那麼買房年限最長就是5年了。
陳泰源指出，以財力證明來說，如果名下已經有房，再買房可能被視為投資行為，貸款成數會受限，如果貸款人已60歲，每月並無固定現金流，也就是沒有穩定收入，只有滿滿的現金儲蓄，銀行也會擔心貸款人的還款能力而不敢放貸。
還款方法怎麼選？「本金均攤還法」更省利息
在銀行核貸之後，接下來還款方式也是一門學問，還款又可分為「本息均攤」和「本金均攤」。
蔡明勳指出，「本息均攤還法」是指假設利率固定不變，把所有要還的本金及利息加總後，均攤在每月該還多少錢，因此每月的償還金額相等，優點是利於掌握每月現金支出，進行財務規劃，缺點是總還款金額比「本金平均攤還法」多。
相反地，「本金均攤還法」則是每月還款金額不固定，因償還利息依本金餘額計算，隨著所償還的本金愈來愈多，繳交給銀行的利息會逐月減少，長年下來支付的利息總金額較少，亦稱「先苦後甘還法」，適合買自住房、預期未來收入將逐步減少的退休族。
他舉例，以房貸500萬元、年限20年（240期）、利率2%計算「本息均攤還法」與「本金均攤環法」之差異。
以本息均攤還，第一個月支付金額本金+利息25,294元；而本金均攤支付29,166元，到了第10年，本息均攤仍是每月繳交25,294元，但此時，本金均攤還法每月還款金額減少至25,000元。計算前者的總利息支出為107萬606元，後者100萬4,183元，本金均攤還法明顯較省錢。當然如果你貸款金額越高，採用本金均攤省下的利息就更多。
因此，在選擇房貸償還方式時，想要初期還款壓力小一點，可以選擇「本息均攤」法；手邊資金有餘裕、想要先苦後甘者，可以選擇「本金均攤」法償還房貸。買房是人生大事之一，想了解更多買房前必知的注意事項，請見《橘世代》【理財攻略】
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