升息後房價會跌嗎？房仲透露：想買房再等等
疫情全球蔓延，美國祭出無限度量化寬鬆救市，熱錢湧進市場，推升房價 上漲，同時間引發通膨危機，民眾普遍認知，藉由買房抗通膨，資金行情催化下，國內房市飆漲，去年北台灣預售屋市場平均銷售率飆破6成，刷新歷史紀錄。不過房仲業者分析，待美國升息後，投資熱潮退散，房市恐會反轉向下修正，這時候，反倒是進場好時機。
房地產不是股票，不會崩跌幾百點，將會是緩步反應。 圖／unsplash
升息後房價下修有望 想買房可以再等等
東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，「現在是相對高點，美國升息後，世界的熱錢被抽回，支撐房價上漲的動能開始消退，房價回歸基本面將開始盤整，有不少買方是主張等房市冷卻後進場，居高思危」，他預估房市將在明後年（2023~2024）下跌，屆時再進場買房不遲。
即便預估房價會下修，但陳泰源分析，今（2022）年房市價格還是相對穩定，原因是疫情影響全世界塞港問題嚴重、缺工缺料、成本不斷上漲情況下，房地產有其價格的僵固性存在，即使升息後也不會立刻瞬間暴跌，通膨下許多人仍優先選擇不動產，相對保值抗通膨。
「房地產不是股票，不會崩跌幾百點，將會是緩步反應」他解釋，政府為保護房市，祭出打炒房措施，針對名下買第2間跟第3間以上的屋主，不僅貸款成數較低、利率較高，甚至法人名義持有還得經過政府許可；若是首購族則完全不受任何影響，就是要讓房地產市場維持健康的環境。
他進一步解釋，自住和投資是有差別，自住買房會中長期持有，加上房地合一稅2.0上路後，持有5年以上屋主，稅率是20%，2年內45%，2年至5年是35%，5年以上獲利要課稅20%，自住自用需求者都有認知需持有5年以上，房價僵固性對長期持者來說是有利，可有效降低風險跟攤提成本。
升息後房貸族更辛苦 利息加重
陳泰源表示，換個角度，雖然房價下修，但美國升息後，台灣一定也會跟著升息，到時候房貸族就會更辛苦。因為每月攤還的房貸利息加重，首購族或許籌得出自備款，但房貸壓力更辛苦，買房前必須考慮到是否影響生活品質，「如果從每個月繳房貸利息的角度，越早進場買房，和銀行談房貸利率的條件可能越有利。」
房貸還款策略也對房貸族有影響，還款上有2個選擇，分別是「本息均攤」和「本金均攤」。「本息均攤還法」是指假設利率固定不變，把所有要還的本金及利息加總後，均攤在每月該還多少錢。每月的償還金額相等，優點是利於掌握每月現金支出，進行財務規劃；缺點是總還款的利息支出比「本金平均攤還法」多。
相反地，「本金均攤還法」則是每月還款金額不固定，因償還利息依本金餘額計算，隨著所償還的本金愈來愈多，繳交給銀行的利息會逐月減少，長年下來支付的利息總金額較少，亦稱「先苦後甘還法」，適合買自住房、預期未來收入將逐步減少的退休族。
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