預售屋等5年交屋賣出，為何被課45%重稅？估價師揭「最容易算錯」陷阱

在承辦不動產移轉、房地合一稅 諮詢及財產規劃案件時，我經常遇到客戶拿著預售屋 契約問我：「蔡老師，我五年前就簽約買預售屋，去年才交屋，現在出售，持有期間到底是五年，還是一年？」也有人為了換屋 ，先買預售屋，再出售原來的自住房屋，認為只要預售屋簽約日與舊屋出售日相隔不超過兩年，就可以申請房地合一稅重購退稅。

這兩種想法看起來都很合理，卻可能因為把「預售屋契約權利」與「完工後的房屋、土地所有權」混為一談，而產生完全不同的課稅結果。身為不動產估價師及地政士，我在實務上最常提醒客戶：

預售屋從簽約、興建、交屋到出售，法律上的權利性質會發生轉換，房地合一稅的持有期間也可能因此重新起算。

預售屋尚未興建完成時，建物還不存在，也無法辦理建物所有權第一次登記。因此，購屋人簽訂預售屋買賣契約後，取得的並不是房屋所有權，而是日後請求建商交屋及移轉所有權的權利。房地合一稅2.0已將「預售屋及其坐落基地」的交易納入課稅範圍。個人於2016年1月1日以後取得預售屋，並於2021年7月1日以後依法交易該預售屋權利，原則上應依房地合一稅規定申報。

預售屋權利的取得日，原則上是與建商簽訂預售屋買賣契約的日期；就預售屋權利讓與而言，讓與人的取得日，原則上是其與建商簽訂預售屋買賣契約之日；交易日則是其與受讓人簽訂預售屋權利讓與契約之日。持有期間，就是從取得日起算至交易日為止。

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例如，王先生於2022年3月1日簽訂預售屋買賣契約，若在符合法令得轉讓的情形下，於2024年2月1日簽訂權利轉讓契約，其預售屋持有期間尚未超過兩年，適用的房地合一稅率原則上為45%。

個人境內房地交易的一般稅率為：

•持有期間在2年以內：45%

•超過2年、未逾5年：35%

•超過5年、未逾10年：20%

•超過10年：15%

因此，預售屋買賣契約的簽訂日期差一天、權利轉讓契約的日期差一天，都可能跨越稅率級距。簽約以前，不能只計算價差，也應先把持有期間精確算到日。

另外，自2023年7月1日起，預售屋買賣契約原則上不得任意讓與或轉售，只有符合法定情形並經核准者，才可能例外辦理。因此，現在談預售屋權利交易，除了房地合一稅，也必須先確認能不能合法轉讓，不能只看稅率。

再者，預售屋交屋後，持有期間可能重新起算。這是實務上最容易算錯的地方。

假設王先生沒有在預售階段轉讓，而是等建案完工，於2025年8月1日完成房屋、土地所有權移轉登記，王先生於2026年8月1日將房地移轉登記給買方。這時交易標的已經不是預售屋契約權利，而是完成登記的房屋及土地。房屋、土地的取得日，原則上以完成所有權移轉登記日為準。

換句話說，王先生雖然在2022年就簽訂預售屋契約，但其成屋持有期間，是從2025年8月1日完成所有權登記後開始計算。

預售階段等待興建的三年多，不能與交屋後的成屋持有期間合併計算。財政部的房地合一自我檢核資料也特別提醒：預售階段購入，建案完成並取得房地所有權後再出售，屬於成屋交易，房地持有期間不得併計預售階段。

因此，王先生在2026年8月出售時，持有成屋約一年，原則上仍落入「持有兩年以內」的45%稅率，而不是從2022年預售屋簽約日起算為持有四年多。常常提醒客戶：「預售屋買得早，不代表成屋持有得久。」預售契約與交屋後的房地，是兩種不同的課稅標的，必須分開判斷。

出售預售屋，再買成屋，不能申請重購退稅。另一個常見錯誤認知，是出售預售屋權利後，再購買一間成屋自住，並主張房地合一稅重購退稅。房地合一稅的自住房地重購退稅，是為了減輕自住換屋者的稅負。

出售及重購的房屋，都必須具備自住事實，也就是個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，而且不得出租、供營業或執行業務使用。

但是，預售屋尚未完工，既不能設籍，也不可能實際居住。因此，出售預售屋契約權利後，即使另外購買成屋自住，也不能將該次預售屋交易所繳納的房地合一稅申請重購退稅。

簡單來說，重購退稅保障的是「自住房地換自住房地」，不是「預售屋投資權利換成自住房地」。

換屋規劃不能只看預售屋簽約日，從估價與地政實務來看，預售屋換屋最需要管理的，不只是市場價格，而是三個日期：

1.預售屋買賣契約簽訂日。
2.建案完工後房地所有權登記日。
3.原自住房地出售完成移轉登記日。

這三個日期各自代表不同的法律與稅務效果。預售屋在交屋前出售，是交易契約權利，持有期間從預售屋契約取得日起算；交屋取得所有權後再出售，則是交易成屋，持有期間原則上從所有權登記日起重新計算。

至於重購退稅的兩年期限，也不能只用預售屋簽約日判斷，而應以新舊房地完成所有權移轉登記的時間為核心。而重購的新自住房地，在重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉；如果出租、供營業或執行業務使用，或再行出售、贈與，原則上將被追繳原扣抵或退還的稅額。

因此，我在協助客戶進行換屋或資產配置時，通常會要求先把契約、付款進度、預定交屋日、所有權登記日、設籍及實際居住情形全部攤開來看。房地合一稅不是到了出售時才計算，而是從簽約購買的那一天起，就應該開始規劃。

預售屋可能讓家庭提早安排下一個住處，但如果忽略交屋期限、持有期間與自住條件，一場原本為了改善居住品質的換屋計畫，也可能因為少算了一條時間線，而多出數十萬甚至數百萬元的稅負。

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