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文章重點整理：
- 重點一：二親等買賣不一定省稅，實例多呈現全數墊底或次高。
- 重點二：105年前舊制資產繼承後出售，通常享三重稅負優勢。
- 重點三：六案試算顯示繼承後舊制出售最低，差距可達46倍。
坊間許多老師、名嘴在講座上大力鼓吹：「趁生前做二親等買賣，把房子賣給兒子，最有稅負優惠！」理由是價金可由家人議定，似乎進可攻、退可守。但事實果真如此嗎？
本文不採空泛論述，而是從實價登錄選取台北松山、新北板橋、台中西屯六件成交案例，就「生前出售、二親等買賣後再售、新制繼承後出售、舊制繼承後出售」四種處分路徑，逐案試算土地增值稅、契稅、印花稅、財產交易所得稅與房地合一稅 五大稅目。
一、生前出售：數十年漲價一次引爆
104年12月31日前取得的不動產 ，生前出售適用舊制：土地交易所得免稅，僅房屋按評定現值乘以標準率課財產交易所得稅。真正沉重的是土地增值稅——漲價總數額按倍數適用20%、30%、40%累進稅率。若土地是民國80年取得，前次現值停留在三十多年前，數十年漲幅一次實現。以松山華廈為例，售價3,266萬元，總稅務成本即達267.9萬元。
二、二親等買賣後再出售：兩次移轉、兩段課稅
依遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間買賣「以贈與論」，須舉證確有支付價款、具還款能力且資金不得回流；若父親事後把錢轉回兒子名下清償抵押權，遭查獲必課贈與稅並加罰。
稅負拆成兩段：第一段父賣子，父親的土增稅照繳——前次現值仍是原始取得年度，與生前出售相同，這正是主要稅負；兒子另繳契稅與印花稅。第二段兒子再售，取得日在105年後，強制適用房地合一新制，持有未滿2年45%、2至5年35%。兩段合計，稅負不減反增，且售屋款回到父親名下，又成為未來的遺產稅 標的。
三、105年後取得，繼承後出售：新制接手、留意成本
被繼承人105年1月1日以後取得者，繼承免土增稅、免契稅，但繼承人出售適用新制：成本為繼承時公告現值，持有期間可併計被繼承人期間，多可適用逾10年的15%稅率。陷阱在於：公告現值僅約市價3~5成，帳面所得偏大，繼承未必等於省稅。
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四、105年前取得，繼承後出售：稅負最輕的黃金路徑
被繼承人104年底前取得者，繼承後出售仍適用舊制，享三重利益：繼承免土增稅與契稅；依土地稅法第31條，繼承時公告現值成為新的前次現值，數十年漲幅碼錶歸零，繼承後一年內出售土增稅趨近於零；舊制土地所得免稅，僅房屋課小額財交稅。
五、六案實證結果
六案均設定115年4月出售，總稅務成本（萬元）依序為生前售／二親等／新制／舊制：
案例1 松山華廈（售3,350萬）：267.9／271.0／約273／6.5，差距41倍。
案例2 板橋公寓（售1,950萬）：130.1／134.2／120.5／10.0，差距13倍。
案例3 板橋透天·豪宅（售4,700萬）：170.8／179.9／289.2／9.9。繼承新制反而最貴，是「繼承不一定省稅」的最佳教材。
案例4 西屯透天·豪宅（售2,400萬）：455.1／472.0／83.7／4.4。生前賣比繼承後賣多繳103倍的稅，最為懸殊。
案例5 西屯公寓（售480萬）：53.4／54.1／21.7／1.68，差距32倍。
案例6 西屯華廈（售600萬）：69.11／69.38／49.4／1.5，差距46倍。
六案一致：繼承後舊制出售全數最低；二親等買賣全數最高或次高。
數字會說話。「二親等買賣最省稅」的說法，在六案試算下不攻自破：二親等買賣不但不省稅，在六案中全數墊底或居次高；真正最省的，是繼承後依舊制出售。若依坊間說法實際進行，很可能稅沒省到，大筆價金還回到長輩名下成為遺產稅標的，問題只是延後爆發；若移轉後長輩驟逝，更可能衍生借名登記認定爭議與房地合一稅低報的補稅處罰。
| 售價 | 生前售 稅金 | 二親等稅金 | 新制 稅金 | 舊制 稅金 | 差距 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 案例1 松山華廈 | 3,350萬 | 267.9萬 | 271.0萬 | 約273萬 | 6.5萬 | 41倍 |
| 案例2 板橋公寓 | 1,950萬 | 130.1萬 | 134.2萬 | 120.5萬 | 10.0萬 | 13倍 |
| 案例3 板橋透天·豪宅 | 4,700萬 | 170.8萬 | 179.9萬 | 289.2萬 | 9.9萬 | - |
| 案例4 西屯透天·豪宅 | 2,400萬 | 455.1萬 | 472.0萬 | 83.7萬 | 4.4萬 | 103倍 |
| 案例5 西屯公寓 | 480萬 | 53.4萬 | 54.1萬 | 21.7萬 | 1.68萬 | 32倍 |
| 案例6 西屯華廈 | 600萬 | 69.11萬 | 69.38萬 | 49.4萬 | 1.5萬 | 46倍 |
正確的規劃心法有三：
第一，先確認稅制
不動產取得時點105年1月1日，是新舊制的分水嶺。
105年前取得的「舊制資產」，繼承後出售可同時享有免土增稅、免契稅、土地所得免稅三重利益，是傳承規劃中最珍貴的標的，切勿輕易在生前處分。
第二，善用繼承的法定利益
依土地稅法第28條及第31條，繼承免徵土增稅，且繼承時公告現值成為新的前次現值——數十年漲幅就此歸零。
這是任何生前移轉都無法複製的利益；急著「處理乾淨」，等於親手放棄遺產稅的高免稅額。
第三，通盤評估遺產稅與房地合一稅
繼承時時價既是遺產稅的稅基，也是新制房地合一的成本——遺產稅基越高，未來出售的房地合一稅越低，兩稅間存在槓桿關係。
搭配遺贈稅法第17條扣除額，多數家庭的遺產稅遠低於想像，甚至為零；反觀生前出售動輒數百萬的稅負，孰輕孰重，一算便知。
當然，繼承並非萬靈丹：案例3顯示新制資產繼承後出售可能反而最貴；不動產留至身後，須預先搭配遺囑、安養信託與保險配套，處理分配公平與流動性問題。
聽到「趕快賣一賣」之前，先把五個稅目算清楚。專業的傳承規劃，不是急著移轉，而是在對的時點、用對的方式、配上對的工具，把資產與心意完整地交到下一代手上。
精華 FAQ
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因為父母出售時仍要繳土地增值稅，子女再售又可能適用房地合一新制，形成兩段課稅；若資金回流長輩名下，還可能衍生遺產稅與借名登記爭議。
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此類資產繼承時免土增稅、免契稅，且公告現值會重設前次現值，讓累積漲幅歸零；若再依舊制出售，土地所得免稅，通常只剩小額房屋財交稅。
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六案結果顯示，二親等買賣不是省稅捷徑，常在各方案中墊底或居次高；相對而言，105年前取得資產若以繼承後舊制出售，整體稅負最輕。
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