5月房屋稅開徵 「囤房稅2.0」上路 多屋族趕緊過戶子女真能節稅嗎？專家教戰三步驟檢視

5月報稅季提前準備了嗎？房屋稅 條例修正後，許多熟齡族恐怕更揪心，關鍵在於「囤房稅 2.0」正式上路。對於手上同時有老家、度假宅與收租房的熟齡族來說，今年房屋稅負增加不是多幾趴而已，可能是「好幾倍」。究竟新制影響有多大？又該如何因應，才能守住打拚大半輩子累積的資產？

想拿自住1.2%特惠稅率 須滿足三要件

想了解影響，就從了解制度開始。​被稱為「囤房稅2.0」的新版房屋稅條例修正案2024年7月上路，2025年5月正式徵收，有三大重點，一是改採全國總歸戶：不再依縣市分開計算，而是合併全台持有戶數；二是自住定義更嚴格：新增「辦竣戶籍登記」要件，未設籍可能被課較高稅率；三是非自住稅率提高：稅率區間從原本的1.5%~3.6%提升至2%~4.8%。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏進一步指出，房屋稅2.0上路後，必須符合三要件，才能適用自住住宅稅率1.2%。

（1）​無出租或供營業情形： 房屋必須純居住使用。

​（2）辦理戶籍登記：本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且辦妥該屋戶籍登記。

​（3）全國合計3戶以內： 本人、配偶及未成年子女，全國合計3戶以內。

​實務上常見許多人實際居住在第二間房或度假宅，但往往為了學籍、收信方便等考量，未將戶籍遷入。在新制下，若該屋無人設籍，將直接被歸類為「非自住住家用房屋」，稅率將從1.2%跳升至3.2%甚至更高，兩者稅負差距最高可達４倍之多。

老宅、度假宅　稅金跳增實錄

​以住台北的陳先生為例，有三戶非住家用住宅，分別是去年繼承了父親的彰化老宅，位於北投的溫泉度假宅以及淡水的收租房。

​依「囤房稅 2.0」計算：

​（1）彰化老宅：父母離世後無人設籍，該屋現值40萬元，稅率從1.2%調高到 3.2%（彰化縣非自住2至4戶稅率），房屋稅由4,800元大漲至12,800元。

​（2）北投度假宅：現值70萬元，位於台北市且無戶籍，稅率升至3.8%，稅金從8,400元暴增至26,600元。

（3） 淡水出租套房：沒有報稅的出租房，現值50萬元，稅率同樣調高至3.8%，稅金從6,000元漲至19,000元。

​三間房原本每年僅需負擔1.9萬元稅金，新制上路後竟飆升近三倍，至5.8萬元。對於正處於退休預備期、需要穩定現金流的陳先生來說，增加這筆額外開銷，簡直晴天霹靂。

提早過戶給子女划算嗎？當心「省了小錢賠大錢」

​聽到稅金暴增問題，不少人決定「提早過戶」，想將房屋贈與給已成年子女，利用子女名額來分散戶數。不過，陳俊宏提醒，「是不是要過戶來達到節稅 效果應該三思」。

​首先，辦理過戶給成年子女有前提。確實可以增加適用自住優惠稅率戶數，但前提是「要符合其他無出租營業及自住的條件」。

其次，考慮辦理過戶需要繳納的稅費負擔。例如土地增值稅、契稅、贈與稅、規費、代書費等。

第三，未來子女出售時必須繳交「房地合一稅 」。子女取得成本是以「贈與時的公告現值」計算，通常遠低於市價，但賣出時是以成交價額計算，將面臨高額的房地合一稅。

整體來說，目前自住與非自住的房屋稅差距雖然最高相差約4倍，但計算基礎是「房屋評定現值」，通常金額遠低於房屋市價，因此即便稅率差4倍，每年省下的稅金可能僅數千至數萬元。若為了省這幾萬元，卻繳了數十萬元土地增值稅，或導致未來子女售屋被課徵百萬稅金，恐怕因小失大。

化危為機　三步驟檢視

​不能轉給子女，難道只能選擇賣房或乖乖繳錢？多屋族與其擔心稅負，不如重新檢視名下房產。檢視三步驟為：是否有閒置空屋可出租？是否需要調整為子女實際居住？是否該整併資產、減少持有戶數？

以陳先生為例，​若將閒置的老家或度假宅委託包租代管或自行出租，只要出租申報所得達標，稅率可降至1.5%至2.4%（視戶數而定）。若進一步響應政策，成為「公益出租人」（即將房子租給領有租金補貼的房客），稅率更可比照自住住宅，適用1.2%優惠。對於想要增加被動收入、同時又想減輕稅務負擔的多屋族來說，是目前最穩健的解方。至於是否將房產過戶給子女，則須一併考量遺產稅、贈與稅做整體理財規劃。

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