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房東注意!賣出租房少做1事慘賠百萬:超傻眼

正業地政士事務所所長鄭文在表示,空房出租若未來有出售打算,最好先做一事保障屋主的權益。 示意圖/Canva
正業地政士事務所所長鄭文在表示,空房出租若未來有出售打算,最好先做一事保障屋主的權益。 示意圖/Canva

空房子出租,如果未來有出售打算,專家建議最好先做一事,否則要賣時不僅可能有麻煩,甚至賠錢破財。

最近就有一例。正業地政士事務所所長鄭文在表示,一位民眾名下有一間空房子,由於不缺錢,暫時不想賣,心想空著也是空著,不如出租賺點錢,於是上網招租,並順利在2022年出租。

由於未來可能出售,因此只和租客簽約租期2年,至2024年12月底止,期間房客繳納租金正常,不曾延遲。

到了2024年5月,由於房市行情大好,民眾決定賣房子。因租約到12月底才到期,考慮還得給租客搬家時間,於是在委託銷售契約書上載明,要到2025年1月底才能點交房屋。

雖然備註延遲交屋,但去年5月房市火熱,委託出售不久,就有買方出現,買方同意延遲交屋,雙方簽立買賣契約書,由買方先支付買賣總價10%簽約金,並言明12月再來辦理買賣所有權移轉登記,今年1月底點交房屋。

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賣房空檔出租,慘賠百萬又賣不成!

等到12月,由於央行打房將第二屋房貸限縮最高5成,買方只好調高自備款,將本來只需另付10%的用印款,調高到40%,買方依約付款後,由地政士辦理申報契稅、增值稅及買方銀行貸款的申請相關手續。

不久,買方貸款核准了,契稅、增值稅也完納了,屋主準備等租客搬走,稍微整理一下就準備交屋時,傳來令屋主傻眼的消息,房客要求延後搬遷,半年後才能交屋。

這下子可慘了。依照買賣契約書的約定,延遲交屋,賣方違約,應按照買賣總價萬分之2計算違約金給付買方。如果賣方違約不賣,更要按照已收價款的2倍返還買方,由於買方已付5成,賠償金額相當驚人。

屋主一再請託租客如期搬走,但租客就是不願意。由於打官司曠日廢時,只好和買家協調,最後獲得買家諒解,由屋主補償買家近百萬元後,雙方解除買賣契約,買方將房屋所有權狀登記返還給賣方,解除危機。

鄭文在表示,如果這位屋主當初出租時,有辦理公證手續,就不會陷入這種慘況。因為,若有公證,當房客租約到期不走時,就可直接聲請強制執行,不需透過繁瑣訴訟。建議房子出租,若未來有出售打算,最好還是辦理租屋公證。

他表示,這件事也提醒房東,出租中的房屋,除非買方願意承受租約,否則還是等房客搬走後再出售,以免房客從中作梗,賴著不走,產生巨額的違約金。

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