30年舊公寓換電梯房 賣房該如何節稅？代書不藏私：2方法公開

65歲的陳太太，最近退休了，她計畫賣掉30年、40坪的三樓公寓，換一間新成屋、約20坪的電梯社區，第一次賣房，對於所需負擔之稅率並不清楚。代書提醒，換房來說，課徵最重的是「土增稅」，要想節稅 可利用2個方法，包括「一生一次」優惠稅率、「重購退稅」。

換屋善用 一生一次優惠稅率

代書廖家瑋表示，依照上述案例，陳太太不需要負擔「房地合一稅」，因為房地合一稅是在2016年後才正式施行，因此在105年1月1日以後取得之房屋、土地，同時符合這以上時程條件，均為房地合一稅的課稅標的範圍。但陳太太舊屋持有30年，所以不須繳納。

另一項賣家要負擔的「土增稅」，又分為「一般增值稅率」和「自用住宅地優惠稅率」兩種。廖家瑋說，自用住宅來說，一人一生有一次節稅機會，稅率為10%，建議不要亂用，持有30年的房子用剛剛好，有些人持有3、4年使用其實很不划算。

廖家瑋表示，可以用金額判斷是否該使用，例如金額自用稅率跟一般稅率差距50萬元以上，比較建議辦自用住宅稅率。他提醒，「辦自用前，還會考慮賣家是否還有其他房子，搞不好其他房子的增值稅更貴，因此要綜合判斷。」選自用稅率前會先問一生一次用過了沒有？很多人忘記是否用過，可以到稅捐處查詢。

滿足4條件 重購退稅幫你省稅

土增稅節稅做法有二，第一是「一生一次」；第二是換屋，換屋可以考慮「重購退稅」，廖家瑋解釋，申請「重購退稅」必須符合4大條件：

一、一買一賣都是自用住宅

二、一買一賣中間間隔兩年以內

先買後賣、先賣後買都可以。

三、買、賣都要同一個所有權人名字

不能買先生名字賣太太名字，或是買太太名字賣先生名字，這樣都不行，都要同一人，有錢可以先買後賣，沒錢就先賣後買。

四、買的公告土地現值要大於賣的公告土地現值

例如112年賣的公告現值為1000萬元，113年再買進新屋時，公告土地現值要大於1000萬元。簡言之，就是「小屋換大屋」鼓勵民眾換屋。

廖家瑋指出，重購退稅可以將賣掉房子所繳的增值稅申請退還，如此一來，假設你賣的時候繳100萬元增值稅，兩年內又把100萬元退回來，等於沒有繳增值稅，如果換屋做好規劃，就不需考慮把自用住宅優惠稅率的機會用掉。

包租公注意 不實隱瞞恐遭重罰

針對換屋的地雷，廖家瑋說，碰到許多案例，賣方辦自用，可是明明有出租，但是承租人沒有報「租賃支出、承租人戶籍也沒有放在裡面」，主要就是為了避稅，實際上這是不合法的作法。

他說，許多房東在租賃期間，要求房客不能辦理租賃支出，結果終止租約後，房客不用再討好房東，終止租約那一年就去報租賃支出，結果房東也在這時候把房子賣掉辦理自用稅率，後來回查屋主辦自用，房東就會被追稅還會被罰款，因為證明這不符合出售前一年無出租無營業的行為。

因此，他建議，「屋主如果有出租行為，不管承租方有沒有報租賃支出都不要辦自用，免得被罰款」，辦自用就無法有租賃關係，有租賃關係一般來說都是屋主隱匿、房東隱匿、故意不讓人知道。若想辦自用住宅稅率，必須符合條件，第一、租約終止；第二、租約終止滿一年，否則租約終止一年內出售都建議用一般稅率。

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