18+

30年舊公寓換電梯房 賣房該如何節稅?代書不藏私:2方法公開

換房來說,課徵最重的是「土增稅」,要想節稅可利用2個方法,包括「一生一次」優惠稅率、「重購退稅」。 圖/freepik
換房來說,課徵最重的是「土增稅」,要想節稅可利用2個方法,包括「一生一次」優惠稅率、「重購退稅」。 圖/freepik

65歲的陳太太,最近退休了,她計畫賣掉30年、40坪的三樓公寓,換一間新成屋、約20坪的電梯社區,第一次賣房,對於所需負擔之稅率並不清楚。代書提醒,換房來說,課徵最重的是「土增稅」,要想節稅 可利用2個方法,包括「一生一次」優惠稅率、「重購退稅」。

換屋善用 一生一次優惠稅率

代書廖家瑋表示,依照上述案例,陳太太不需要負擔「房地合一稅」,因為房地合一稅是在2016年後才正式施行,因此在105年1月1日以後取得之房屋、土地,同時符合這以上時程條件,均為房地合一稅的課稅標的範圍。但陳太太舊屋持有30年,所以不須繳納。

另一項賣家要負擔的「土增稅」,又分為「一般增值稅率」和「自用住宅地優惠稅率」兩種。廖家瑋說,自用住宅來說,一人一生有一次節稅機會,稅率為10%,建議不要亂用,持有30年的房子用剛剛好,有些人持有3、4年使用其實很不划算。

廖家瑋表示,可以用金額判斷是否該使用,例如金額自用稅率跟一般稅率差距50萬元以上,比較建議辦自用住宅稅率。他提醒,「辦自用前,還會考慮賣家是否還有其他房子,搞不好其他房子的增值稅更貴,因此要綜合判斷。」選自用稅率前會先問一生一次用過了沒有?很多人忘記是否用過,可以到稅捐處查詢。

滿足4條件 重購退稅幫你省稅

土增稅節稅做法有二,第一是「一生一次」;第二是換屋,換屋可以考慮「重購退稅」,廖家瑋解釋,申請「重購退稅」必須符合4大條件:

一、一買一賣都是自用住宅

二、一買一賣中間間隔兩年以內

先買後賣、先賣後買都可以。

三、買、賣都要同一個所有權人名字

不能買先生名字賣太太名字,或是買太太名字賣先生名字,這樣都不行,都要同一人,有錢可以先買後賣,沒錢就先賣後買。

四、買的公告土地現值要大於賣的公告土地現值

例如112年賣的公告現值為1000萬元,113年再買進新屋時,公告土地現值要大於1000萬元。簡言之,就是「小屋換大屋」鼓勵民眾換屋。

廖家瑋指出,重購退稅可以將賣掉房子所繳的增值稅申請退還,如此一來,假設你賣的時候繳100萬元增值稅,兩年內又把100萬元退回來,等於沒有繳增值稅,如果換屋做好規劃,就不需考慮把自用住宅優惠稅率的機會用掉。

包租公注意 不實隱瞞恐遭重罰

針對換屋的地雷,廖家瑋說,碰到許多案例,賣方辦自用,可是明明有出租,但是承租人沒有報「租賃支出、承租人戶籍也沒有放在裡面」,主要就是為了避稅,實際上這是不合法的作法。

他說,許多房東在租賃期間,要求房客不能辦理租賃支出,結果終止租約後,房客不用再討好房東,終止租約那一年就去報租賃支出,結果房東也在這時候把房子賣掉辦理自用稅率,後來回查屋主辦自用,房東就會被追稅還會被罰款,因為證明這不符合出售前一年無出租無營業的行為。

因此,他建議,「屋主如果有出租行為,不管承租方有沒有報租賃支出都不要辦自用,免得被罰款」,辦自用就無法有租賃關係,有租賃關係一般來說都是屋主隱匿、房東隱匿、故意不讓人知道。若想辦自用住宅稅率,必須符合條件,第一、租約終止;第二、租約終止滿一年,否則租約終止一年內出售都建議用一般稅率。

│更多精選推薦↓↓↓

【橘世代課程】
陪伴您成為有趣而溫暖的大人》https://bit.ly/44stv2z

更多新聞報導

買房 節稅

當她想放棄時,醫生生命喊話:「我都還沒有放棄,妳怎麼可以放棄?」靠這句話努力強撐,度過化療的寒冬!

迎中秋、國慶連假!請假攻略、交通管制規定一次看

延伸閱讀

兒子成家贈房做「結婚禮」律師:2招合法省下大筆稅金

婆媳出遊沒煩惱!「5秘訣」讓旅遊如魚得水,「行程透明化」是關鍵!

賣房賺退休金?80萬買房碰到都更淨賺1千萬,數年後漲到3千萬!究竟該不該賣掉?

【實體課】好評加開!合法省稅、和平分產|蘇家宏的遺產不爭不搶法律課

相關文章

快儲水!明天這區域停水40小時,影響超過2萬戶

銀行對帳單該留多久?4大理由告訴你「這時候再丟」最安全!

高齡長輩交通死亡率又攀升!政府推「路老師」守護熟齡交通安全

租屋補助怎麼申請?和室友合租也能過!專家解析「5條件」必看

用路人注意!全台4縣市多處新增「科技執法」, 交通罰鍰價目表公開

外遇者可提離婚嗎?嫖妓算外遇嗎?外遇3大迷思,律師親解惑!

熱門文章

半夜腳抽筋太痛苦!50%成人有這問題,補充1營養素就改善

「生病回台爽用健保」以後行不通了!他怒批:遲來的正義

癌症4度進攻全被擋下!72歲董座:罹癌不可怕,最怕這1事

65歲退休可領多少退休金?最多3筆錢入帳!退休金試算公開

udn討論區