今年將迎來30年最大預售屋交屋潮!根據房產業者預估,今年將有10萬戶預售屋交屋規模,而未來3年將有40萬戶新成屋將完工交屋。會計師艾蜜莉(鄭惠方)提醒,在預售屋完工、歡喜入住前,有不少「稅務小撇步」可以把握,能提前為節稅 預做準備。
去年央行祭出第七波打房政策「限貸令」,不少族群的貸款成數被限縮,導致實際交屋時出現資金缺口,自備款不足的壓力大增。遇到類似情形,可將預售屋轉讓嗎?需要繳稅嗎?艾蜜莉說明,112年7月1日前簽約的預售屋可以轉售,之後簽約的預售屋明定「禁止換約」,但有條件可寬限。
欲轉讓預售屋 須符合6條件
根據內政部公告,若符合以下6條件之一,可允許換約。包括:買受人非自願離職、且逾6個月未就業;買受人或其家庭成員罹重大傷病且須6個月以上全天照顧;買受人或其家庭成員之房屋,因災害毀損而無法居住,須另行租屋;買受人或其家庭成員因重大意外事故,致第三人死亡,或重大傷害經認定須6個月以上全天照顧;原買受人死亡,其繼承人無意保留;共同買受人間的轉售或轉讓等。
艾蜜莉表示,預售屋的稅務屬於房地合一稅 範圍,適用稅率對應房屋持有期間,持有期間小於2年稅率45%、持有2至5年稅率百分之35%、持有5至10年稅率20%,超過10年稅率15%。
房地合一稅 交屋開始計算
但她提醒,預售屋到新成屋持有期間須「分別計算」,不少人因不清楚此規定,導致須繳納的房地合一稅出現大幅落差。
舉例來說,陳小姐於106年12月完成預售屋簽約,約2年半後完工,於108年五月交屋,入住約3年半後,於111年11月出售,預估可符合持有5年以上、適用20%稅率,卻被國稅局追稅,認定其「成屋」持有期限僅超過2年、未滿5年,適用35%稅率。原來是陳小姐誤以為房屋持有期間從「預售屋簽約」起算,實際上應從「交屋轉成屋」開始計算,稅率相差達15%。
裝潢發票單據 賣屋能抵稅
另一方面,若是即將完成交屋、並規畫入住者,也有不少省稅眉角可把握!
艾蜜莉說明,新成屋的裝潢成本,在未來要出售時可列為房地合一稅的扣抵項目之一。裝潢項目認定為能增加房屋價值或效能、且非2年內能耗損的項目,像是泥作、木工、水電工程;衛浴設備如馬桶、浴缸、洗手台等;以及地板、牆面、天花板等。至於軟裝類或可拆卸家具的花費,則不在認列範圍如:沙發、冷氣、冰箱、家電等。
艾蜜莉提醒,未來想將裝潢費列為交易的減除成本,最重要的是至少需要檢附裝潢工程的發票和裝修合約等證明,或甚至須提供裝修前後照片及支付款項之資金流程證明、室內裝修許可等,來確認裝修事實。。因此,裝潢時務必取得發票及相關費用證明,並妥善保管單據,以利未來申報房地合一稅時能順利扣抵。
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