房價節節高升，面對想賣房或換房的民眾來說，買賣不動產 所需繳納的稅金，也是一筆不小的支出。複雜的稅制，讓民眾一頭霧水，繼而錯過主動爭取合法節稅 的機會！其實，賣自住房時，可享有房地合一稅、土地增值稅的兩大稅務優惠，有哪些條件？該怎麼做呢？
《橘世代》與會計師艾蜜莉（鄭惠方）共同推出「2025艾蜜莉會計師房地產節稅速成課」，將於3月22日實體開課，早鳥優惠價最後倒數中。在課程中她特別整理出，許多民眾在稅務上最常見的疑問，像是賣自住房應該如何節稅、父母房產繼承及贈與的節稅技巧等。
房地合一稅 400萬免稅額
對於想賣自住房的人，艾蜜莉提醒，有「房地合一稅」和「土地增值稅」兩種合法節稅優惠可使用。
符合規定者可享「房地合一稅」400萬免稅額，條件包括，由本人、配偶或「未成年」子女設籍滿6年；房屋交易前6年，未出租、未供營業或執行業務使用；本人、配偶、未成年子女交易前6年未曾適用本自住房地租稅優惠，6年內只能用一次。
土增稅 優惠 善用配偶額度
「土地增值稅」則提供賣屋者10%的優惠稅率，民眾可善用「一生一次」的方案。條件如下，土地面積在90.75坪（都市）或211.75坪（非都市）；需有本人或配偶、直系親屬設籍；出售前一年，無營業或出租。此優惠方案，一生只能用一次，可善用配偶的額度。
艾蜜莉解釋，一生一次的賣房10%優惠稅率，若要使用配偶額度，可在出售房地之前，先贈與給配偶，並申請不課徵土增稅、也不計入贈與（無贈與稅），再以配偶名義將房產出售，即可適用10%的土地增值稅。
自住換屋 族 可以重購退稅
另外，若是已使用過一生一次的土增稅10%優惠，未來可改用「一生一屋」的方案；若是賣自住房是為了換屋，則可使用「重購退稅」的節稅方案。艾蜜莉提醒，合法節稅的方案可依個人實際狀況來選擇，想更深入了解，可透過專業會計師提供建議。
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