過年後，缺工狀況逐漸和緩，王小姐決定在最近要幫自住並設籍6年的房子重新裝潢 ，準備未來出售。跟裝潢師傅談妥所有材質及工程進度後，卻面臨一個抉擇：開發票要多收5%的營業稅，200萬的裝潢費就要多噴10萬，她猶豫該怎麼做才好？
惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉（鄭惠方）提醒，裝潢公司本應開發票，而且屋主將來賣房申報房地合一稅時，裝潢可以做為成本抵稅，但要注意的是，不是所有品項都可以認列，且相關發票、估價單以及契約都要保存下來，以便未來賣房時的舉證。
出售房屋房地合一稅可減除成本及費用
「民國105年1月1日以後取得的房屋和土地，扣除相關成本及費用後，轉售後如果有賺錢就會被課徵房地合一稅新制。」艾蜜莉會計師解釋，105年1月1日前取得的不動產則屬於「舊制」，土地部分出售所得是免納所得稅，而房屋的出售所得則屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，併入個人綜合所得總額計算稅額，適用5％～40％之稅率。
房地合一稅屬於所得稅的一種，計算公式為：課稅所得＝（房地交易收入－成本－費用－土地漲價總數額）× 稅率。「可以看出，若成本、費用較高，就能降低課稅所得。此外，稅法也給予自住客住滿6年，可享400萬元免稅額，超過免稅額的所得以優惠稅率10％課稅。」，計算公式為：房地合一稅＝（課稅所得－自住房地免稅額400萬）× 優惠稅率10%。
房地合一稅裝潢費的認定標準
至於哪些可列為成本及費用呢？艾蜜莉會計師說，除了房地買價外，常見項目還包括購屋時房屋契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費（裝修費）、修繕費。
其中的裝潢費就是〈房地合一課徵所得稅申報作業要點〉第13點所提到的：「取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」得包含於成本中減除。但前述裝潢費因沒有明確界定裝修範圍，稽徵機關仍有個案裁量空間。
一般來說「固定且不可移動」的裝潢費項目都符合這項規定，如：水電管線、屋頂或地板重作、牆面或分間牆變更、洗手台、馬桶、浴缸等衛浴設備、泥作、防水工程等，是多數稽徵機關認可得減除的項目。
無法減除的項目則屬於軟裝類或可拆卸的，如家具、家飾、廚具、窗簾、壁紙、冷氣機等，通常不被稽徵機關所認可。
仲介費、搬運費都可扣抵稅
另一方面，因取得、改良及移轉而支付之費用，也可減除，項目包含為了出售房地支付的必要費用，如仲介費、廣告費、代書費、清潔費、搬運費等，可憑實際且合法的憑據核實減除，但若沒有留下任何的單據發票，則是按售屋總價的3%來計算費用，且以30萬為限。
另外，艾蜜莉會計師提醒使用期間繳納的房屋稅 、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，屬使用期間的相對代價，是不得列為費用減除的項目。
艾蜜莉會計師建議王小姐，房屋裝潢或修繕工程等費用支付時，建議取得發票並妥善保留相關工程證明（如裝修合約、設計圖、工程估價單、付款明細等）以便於日後售屋時提供稽徵機關核實認定成本費用，省下房地合一稅。
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