房東難為!遇上房客不繳租金、賴著不走怎麼辦?律師授3招護權益

房東如果碰到爛房客,被積欠租金、還霸著房子不走,該怎麼辦?律師分享3招護權益。 ...

房東如果碰到爛房客,被積欠租金、還霸著房子不走,該怎麼辦?律師分享3招護權益。 圖/freepik

房客 害怕遇到惡房東 ,其實房東也怕碰到爛房客,畢竟請神容易送神難,積欠租金已經夠不爽了,若是房客還霸著房子不走怎麼辦?

1.寄發存證信函

按民法第440條第1、2項之規定:

承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

依此規定可知,出租人把房子交付給承租人之後,出租人雖然仍擁有房子的所有權,但使用權其實是承租人享有,因此若房東想取回房子的使用權,就必須先「終止租賃契約 」。

而按民法第440條規定,房東可以先寄發存證信函來「催告」,告訴房客必須在一定期限內支付租金否則終止租賃契約,然若房客仍未履行,則依法房東可以終止租賃契約。

2.終止租賃契約

承前所述,房東想將房客掃地出門,就必須先「終止租賃契約」,若是未得房客同意又少了這步驟,則很可能有刑事及民事責任喔!

(1)刑法—竊盜罪、侵入住宅罪

按刑法第306條及第321條之規定,因為租賃契約尚未終止,所以房屋的使用權仍歸房客享有,房東若是擅自進入或換鎖,又或者直接幫他搬家,則很可能會有侵入住宅和竊盜罪的問題。

(2)民法–侵權行為損害賠償責任

既然房屋的使用權仍屬於房客,則房東擅自進入或直接幫他搬家,也可能因為構成民事上的侵權行為而有賠償責任。

3.聲請強制執行

若是寄發存證信函請求以後,仍未收到租金,則房東可以依法終止租賃契約。

而終止租賃契約以後,房屋的使用權就不再屬於房客,房東可以向法院提告要求房客返還租賃物,待勝訴判決後即可聲請強制執行。

聽起來是有點麻煩,不過房東想要合法取得強制執行權利,就必定要經過這些法定程序。

總之,其實事前預防勝過事後補救,建議可以先諮詢過專業律師再簽訂租約。

圖/阿暉律師

圖/阿暉律師

本文轉載自《生活大小事 阿暉律師》粉絲專頁,原文為:房客害怕遇到惡房東,其實房東也怕...

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