房東難為！遇上房客不繳租金、賴著不走怎麼辦？律師授3招護權益
房東如果碰到爛房客，被積欠租金、還霸著房子不走，該怎麼辦？律師分享3招護權益。 圖／freepik
房客 害怕遇到惡房東 ，其實房東也怕碰到爛房客，畢竟請神容易送神難，積欠租金已經夠不爽了，若是房客還霸著房子不走怎麼辦？
1.寄發存證信函
按民法第440條第1、2項之規定：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
依此規定可知，出租人把房子交付給承租人之後，出租人雖然仍擁有房子的所有權，但使用權其實是承租人享有，因此若房東想取回房子的使用權，就必須先「終止租賃契約 」。
而按民法第440條規定，房東可以先寄發存證信函來「催告」，告訴房客必須在一定期限內支付租金否則終止租賃契約，然若房客仍未履行，則依法房東可以終止租賃契約。
2.終止租賃契約
承前所述，房東想將房客掃地出門，就必須先「終止租賃契約」，若是未得房客同意又少了這步驟，則很可能有刑事及民事責任喔！
(1)刑法—竊盜罪、侵入住宅罪
按刑法第306條及第321條之規定，因為租賃契約尚未終止，所以房屋的使用權仍歸房客享有，房東若是擅自進入或換鎖，又或者直接幫他搬家，則很可能會有侵入住宅和竊盜罪的問題。
(2)民法–侵權行為損害賠償責任
既然房屋的使用權仍屬於房客，則房東擅自進入或直接幫他搬家，也可能因為構成民事上的侵權行為而有賠償責任。
3.聲請強制執行
若是寄發存證信函請求以後，仍未收到租金，則房東可以依法終止租賃契約。
而終止租賃契約以後，房屋的使用權就不再屬於房客，房東可以向法院提告要求房客返還租賃物，待勝訴判決後即可聲請強制執行。
聽起來是有點麻煩，不過房東想要合法取得強制執行權利，就必定要經過這些法定程序。
總之，其實事前預防勝過事後補救，建議可以先諮詢過專業律師再簽訂租約。
圖／阿暉律師
本文轉載自《生活大小事 阿暉律師》粉絲專頁，原文為：房客害怕遇到惡房東，其實房東也怕...
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