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房東賣房,房客只能搬走?租屋族必看「買賣不破租賃」規定

圖/freepik
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花了好幾個月尋尋覓覓,才租下一間超美店面的大美,終於要開始完成他的創業夢了!!

誰知,花了一個多月完成室內裝潢後,就有個老阿婆拿著房屋所有權狀來跟大美說:這間房子我買下來了,現在就給我滾!

大美第一時間就立刻想到要聯絡房東 ,然而卻完全找不到房東在哪,難道大美只能認衰搬走嗎?

買賣不破租賃

依民法第425條第1項規定:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

簡單來說,「所有權的移轉不會影響租賃的存在」,舉個例子,如果先有租賃契約的成立,並且房客 也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其租賃權不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人,這就是所謂的買賣不破租賃。

什麼情況下可以適用?

1.雙方當事人間的租賃契約確定合法有效。

2.必須是出租人將租賃物所有權讓與給第三人:

這點非常重要!租賃契約中的出租人如果不是租賃物的所有權人(例如:二房東),那縱使真正的所有權人將租賃物轉讓給第三人,也沒有買賣不破租賃的適用。

3.必須是租賃物交付(給承租人)在前,而租賃物所有權轉讓(給新房主)在後,並且承租人仍繼續占有租賃物:

如果是租賃物所有權先行轉讓;或者租賃契約的確先成立並交付,但之後承租人停止占有,都不構成此要件。

然而買賣不破租賃原則也並非租賃霸王條款,除了以上三點須注意之外,還有兩個法條明定的例外情形。

圖/生活大小事 阿暉律師
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民法第425條第2項規定:

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

依此規定,有兩種租賃契約不適用:

(1)未經公證的不定期租約。

(2)未經公證的五年以上定期租約。

結論:

綜上所述,若假設大美的租賃契約並無上述例外情形,而就是房東單純賣了房子然後新房主叫他搬走,那大美就可以主張買賣不破租賃,此時新屋主應繼續承擔租約把房子租給大美,但僅限大美與前房東約定的租賃期間,租賃契約到期了以後,新屋主還是可以把他趕走。

本文轉載自《生活大小事 阿暉律師》粉絲專頁,原文為:才租下一間超美店面,誰知道房東說...

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周延法律事務所創辦人暨主持律師,職業期間承辦之客戶與案件累計數百件,包括一般民、刑事、行政案件,甚或是公司商業、土地不動產等專業領域均有豐富經驗,且對於企業法律風險分析與策略規劃,亦有長足的經驗,並曾獲壹電視、東森、環宇廣播電台、中央廣播電台、正聲廣播電台、漢聲廣播電台等媒體之專訪報導。

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