兒子成家贈房做「結婚禮」律師：2招合法省下大筆稅金
即將結婚的小風是家中獨子，父母計畫送他一棟房，作為結婚禮物，一棟約3,000萬元的不動產，如果小風以贈與方式取得房產，他會需要負擔哪些費用和稅呢？ 圖／freepik
即將結婚的小風是家中獨子，父母計畫送他一棟房，作為結婚禮物，一棟約3,000萬元的不動產，如果小風以贈與方式取得房產 ，他會需要負擔哪些費用和稅呢？
律師指出，主要費用包含「贈與稅 、契稅、印花稅、土地增值稅」等四種稅，其中贈與稅和土增稅是最重的2種，不過透過2大法寶，就可輕鬆大幅節稅 ，本篇將教你聰明的不動產節稅小撇步！
父母送房給小孩 3方式適用不同稅率
父母將不動產移轉給子女可適用「實際買賣」、「贈與」、「繼承」等3種方式，課稅制度也不同，贈與、買賣都要課徵土增稅，依照漲價倍數稅率有20%、30%、40%不等；契稅則是房屋評定現值6%；贈與稅則是依贈與淨額累進稅率課徵10%、15%、20%。
律師王耀緯表示，贈與不動產移轉的費用包含代書費、地政機關規費等，此外，一定會碰到下列4種稅。
一、贈與稅：
以無償方式提供給他人會被國稅局認為是贈與行為，依法被課徵贈與稅。贈與稅會看贈與淨額多少，可扣除免稅額 ，依法每人一年有244萬元免稅額，接著再算淨值。
贈與財產價值2,500萬元以下者適用10%贈與稅率，超過2,500萬元至5,000萬元部分為15%、超過5,000萬元部分皆為20%贈與稅率。
王耀緯指出，贈與稅是累進稅率，舉例來說，小風的結婚禮不動產，贈與淨額為3,000萬元。
計算方法為：2,500萬元以下10%稅率為250萬元（2,500萬X10%），超過2,500萬元剩下的500萬元(3,000萬-2,500萬)課15%＝75萬元（500萬X15%）。
因此，小風要被國稅局課徵250萬元＋75萬元＝325萬元的贈與稅，換言之，贈與金額越高、稅金越重。
二、契稅：
契稅是依照房子的結構、年限即折舊、地段等，評定房子的現值有多少，按照房屋評定標準價格6%課稅。王耀緯指出，因評定房子價值不同，通常舊公寓契稅低，新成屋比較高。
三、印花稅：
過戶時按契約書訂立價金款項或贈與標的價值的0.1%金額貼印花稅票，才能辦理後續的產權移轉登記。
四、土地增值稅：
當贈與房屋及土地時，因隨著經濟增長土地價值增加、產生漲幅，漲幅部分就會被課土地增值稅，土地價格漲幅越高、稅金越重。土地所有權移轉，按照土地漲價總數額，採倍數累進稅率計算繳納。
王耀緯指出，老屋和新屋所需負擔的費用不同，稅金部分，舊屋因較早購入，長期下來土地漲幅比新屋來得大，土增稅稅率20~40%都有，也就是土地漲價越多、稅率級距就越高。
另外，贈與稅、契稅、印花稅則因為老屋本身房子價值低，房屋評定現值就會相對比較低，贈與稅課徵稅金也較低。
他分享，小風案例是常見的情況，不動產過戶有2招省稅撇步，讓你輕鬆節稅。
一、 「一生一次」自用住宅優惠稅率
王耀緯表示，多數父母要過戶不動產時，為了避開贈與稅，會選擇以「買賣方式」進行，買賣必須要繳土增稅，此時可利用所謂「一生一次」自用住宅優惠稅率。
一般來說，土增稅依據土地增值狀況，必須繳納20％至40％不等的土增稅，但使用一生一次自用住宅優惠稅率，可使土增稅稅率降低到10%，等於至少可省下一半以上的土增稅，不過一輩子只能使用一次。
王耀緯提醒，這種方式如果是在二親等內親屬間買賣，都還是要有「實際金流紀錄」即支付價款的證明，如果沒有任何買賣金流，或是買賣價格低於土地公告現值與房屋評定現值，容易被國稅局盯上認為實際是在進行贈與，為了避免類似情況發生，因此建議二親等內親屬買賣都要留下金流紀錄。
二、善用贈與稅免稅額
上述買賣方式，王耀緯強調，要有金流支出，假設小風有一筆錢，可以直接跟父母買入房屋，父母可使用每年244萬元的贈與免稅額，再把現金贈與回去給小風，若小風現金不夠可以用貸款，每年將父母贈與的錢再拿去還貸款。
另一種方式，王耀緯建議，由於每人一年僅有244萬元免稅額，若贈與的房產或現金超過此金額，即可先利用夫妻間贈與免稅的條件，將244萬元免稅額效益最大化，先由夫妻間相互贈與不動產或現金，夫妻再轉贈給子女，透過每年488萬元的免稅額，將資產分批逐次轉贈給子女，逐年轉贈就可避開贈與稅，達到節稅的效果。
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