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繼承房屋恐繳高額稅金!賣屋留現金比較划算?專家這樣看

房市示意圖。 圖/游智文攝影
房市示意圖。 圖/游智文攝影

隨人口老化,愈來愈多人碰到房產 繼承問題。究竟是該生前賣房留下現金給子女,還是直接繼承房產比較划算?

信義代書林祐民表示,可視土地增值稅高低來評估,若增值稅金額不多,建議可賣掉留現金,以免未來子女出來面臨較重的房地合一稅 ,若增值稅較高,則建議採用繼承方式較為節稅。

林祐民指出,房屋透過繼承取得的最大優點是可免繳土地增值稅。

另外,繼承時的房屋價值是以公告現值計算,通常會低於市價。以一般家庭來說,遺產稅 免稅額1,333萬元,加上配偶、子女扣除額及喪葬費用,約可扣除2,000萬元左右。

要注意的是,即使遺產價值在免稅額範圍內,繼承人仍須在被繼承人死亡後6個月內向國稅局申報遺產稅。若未在6個月內完成繼承登記將有罰鍰。如果繼承人對遺產分配無共識,建議可先由一位繼承人辦理共同共有登記,避免受罰。

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針對繼承後轉售問題,林祐民說明,繼承房屋的持有期間是從被繼承人取得房屋時間起算。舉例來說,已繼承半年的房屋,若父親已持有十年,則持有期間可合併計算為十年半,若是連續繼承的情況,甚至可追溯至祖父的取得時間。

林祐民表示,雖然繼承房產未來出售時可能面臨較高所得稅,但只要設籍自住,且在售屋後兩年內重新購屋自住,仍可申請退稅,有效降低稅負支出。

若被繼承人房屋取得時間在105年1月前,那麼繼承人繼承後在出售時可適用舊制課稅。倘若被繼承人房屋取得時間在105年1月後,那麼繼承人繼承後在出售時須按新制課稅。

林祐民建議,如果按照新制繳納的所得稅較高,不妨將房屋持有時間拉長至五年以上,房地合一稅率可降至20%。若能設立戶籍維持六年以上並有自住事實且未出租營業使用,還可享有400萬元免稅優惠。

至於重購退稅方面,林祐民強調,繼承房屋若為自用住宅且有設立戶籍,售屋後兩年內購入新屋,無論是適用新制或舊制都可申請重購退稅,但自住事實與戶籍設立不能中斷,建議及早規劃以免影響相關權益。

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