台灣的住宅自有率超過8成，有土斯有財的觀念深植人心，很多人行有餘力會想置產，等年老退休之際，若能善用房子養老，就有現成的現金收益。但依目前的市況來看，想愉快地享受退休生活，當包租公 來養老實際嗎？有什麼風險需要注意？選什麼樣的標的、類型、區位等最合適？
低利率時期 抗跌保值
根據永慶房產集團最新房產趨勢調查發現，超過6成受訪者有興趣投資收益型不動產 ，當包租公或包租婆，主要著眼於不動產價格具有僵固性，即使在金融風暴時期，價格震盪幅度也不如股市，相對抗跌，不僅保值、甚至可能還有增值空間，因此受到消費者青睞。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說，超低利率環境及定存利率破底，也讓許多準退休族發現，放在銀行的存款會愈放愈薄，不如投資收益型不動產、以房養老 比較實際。
不過，投資置產也有風險要留意。以投資置產而言，必須考量租金、總價及裝潢，並學會計算投報率的能力，才能避免「賺了租金，賠了本金」。另也要有控管與承擔風險的準備，如房價走跌、租客良莠不齊，或是招租空窗期拉長，收入來源不穩定等。
買房當房東 3好3壞
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說，她認為包租公的優點有：
1.穩定現金流：找到好租客就等於請租客幫忙繳房貸，在有現金流的狀況下，同時可以擁有資產運用。
2.貸款成本低：房貸利率低、償還時間長，資金成本低。
3.可能增值獲利：如果買對區域，也會賺到房價漲幅。
缺點則是：
1.管理不易：房客素質將成為投資過程中的主要關鍵，自己無法掌握，且還有裝潢折價等隱形成本需要考慮。
2.繼承問題複雜：如果發生所有權人往生，繼承問題將相當複雜。
3.稅費問題：房地合一稅費成本高，短期轉手獲利會受影響。
鄰近捷運站 租客青睞
至於若想安穩地當包租公，該選什麼樣的標的、類型、區位？陳金萍說，若想要每月穩定收租，房子就要買在最好租的地方，房子的區位、樓層周遭環境、屋況與格局，都會影響未來出租的「賣相」。
以區位而言，生活機能完備、大眾運輸系統完善的成熟生活圈，尤其是鄰近捷運站的物件，對於潛在租客最具吸引力；交通不便、生活機能尚未成熟的新興重劃區或郊區，只能吸引自己有交通工具的客群，最好避開。
此外，也要留意房子周邊的環境，若是巷弄昏暗、髒亂，出入動線複雜，都會影響承租意願，尤其是女性租客，會擔心治安問題而不敢承租。如果鄰近區域有些嫌惡設施，像是宮廟、一樓小型加工廠等，可能會有燒金紙的煙味或是噪音產生，影響租客安寧，也需要避免這類物件。若以屋況來說，最好要有採光或對外窗。
挑選黃金屋 3大條件
徐佳馨認為，高齡化社會勢必讓房地產 市場出現結構性改變，想要當包租公，挑選的產品最好兼顧「租金穩定、區域素質佳、周轉性好」3大條件。
如果預算較低，可以選擇套房，或是中南部的兩房產品；如果預算較高，市區內、捷運附近的套房或店面、辦公室等，都是不錯的選擇。
她建議以商圈附近、捷運周邊為首選，或工業區、科學園區附近為主，未來可租可賣，進可攻退可守；至於許多喜歡當學生包租公的投資人，則要特別留意少子化的衝擊，避免過於郊區與後段班的學校，以免學校招生不足或倒閉時，投資血本無歸。
值得注意的是，退休銀髮族必須考量隨著年齡增加，在體力上受限較多，如果發生租賃問題，像是房客破壞房子、拖欠房租等，得花許多心力管理。若想避免這種勞心勞力的局面，可以找合法有保障的代租代管業者，協助執行租賃事務，讓退休銀髮族可放心過著收租生活。
包租代管 瑣事有專人搞定
目前，市面上大型房仲品牌皆有提供「包租代管」、「代租代管」等相關服務，可以協助房東進行屋況調查、曝光資源、修繕建議、法律諮詢等專業服務，許多房東在意的「租金延遲繳納」問題，都有代管師會協助處理催租、違約等事宜。也會比照購售屋規格，採「價金履約保證專戶」，讓押金和房租都直接匯入銀行信託專戶，由第三方公正管理。
現在因為政府大力推動社會住宅包租代管計畫，所以政府也給予房東每年1萬元的房屋修繕費，出租的房屋也能享有自住用的房屋稅與地價稅稅率，及每月每屋最高1.5萬元的租賃所得免稅額度。倘若房東申請「包租代管方案」，政府也祭出保證3年收租和每年3500元的保險費補助。
而永慶房屋的代管服務，除「租賃所得稅」最高減免53%的稅務優惠，並加碼送住宅專用「特定事故房屋跌價險」，保障房東在房屋租賃期間，因房客事故造成房屋跌價，也能享有補償。
以房養老 2件事不能忽略
銀行業者大力推動的「以房養老」，是將自用房屋抵押給銀行後，銀行每月會支付一筆養老金給委託人，支付的期間通常依房屋狀況而定，並評估利息計算。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，銀行常以「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款，抵押近5000萬元的大安區房產，富奶奶可以在未來28年裡，每個月領10萬元，不只不必搬離生活機能好的大安區，也無須看子女臉色」，或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子，申辦10年期的以房養老貸款，每月多了9萬元養老金，生活開心又有尊嚴」，這些淺顯易懂的案例，讓民眾了解，但對一般民眾來說，更需要知道兩件事：
其一，這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之，好地段的房子才會有好的退休金，若是房子先天不良，不容易期待一個老後富裕的生活品質。
其二，往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。畢竟以房養老相較於一般房貸利息高，若沒有其他生財管道，光靠以房養老，隨著利息壓力，在往後的日子將會愈來愈提心吊膽。
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