過招國稅局！換屋重購退稅 會計師開課畫重點

房地產 交易上，「重購退稅 」是政府提供給自住換屋族的節稅 制度，尤其2016年開始實施房地合一稅2.0後，最高稅率高達45%，重購退稅儼然成為躲避重稅砲火的人道走廊。連已退休的前央行總裁彭淮南，去年從老公寓搬到有電梯的新大樓，也是依此撙節稅負。

惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉（鄭惠方）提醒，透過重購退稅節稅時，須注意新舊制差別。舊制是指2016年1月1日前購買的房地產，退（抵）的是賣屋所得的綜合所得稅（出售房屋屬應列入綜合所得稅結算申報之財產交易所得）；2016年起取得的房地產，退（抵）的則是出售房地所得的個人房地合一所得稅。

搞錯新舊制 一毛錢都拿不到

「舊制要賣小屋換大屋才能全額退稅，」艾蜜莉會計師提醒所謂「以小屋換大屋」或「以大屋換小屋」，不是以看坪數，也不是看房地的買賣總價額，而是以「房屋價額」作為比較大小屋的基準，這也是許多民眾列報重購扣抵稅額被國稅局剔除的原因之一。

艾蜜莉會計師建議，如果適用舊制的換屋族想重購退稅，若無舊屋實際購入金額，可以請仲介幫忙向賣屋屋主探詢房屋評定現值等資料以評估房屋價額的大小，「否則，你以為從市區小房搬到郊區大房是符合以小換大，但其實市區小房的房屋價款較高，就不適用重購退稅」。

至於新制的「房地合一所得稅」重購退稅，「小屋換大屋」可全額退稅，反之則按買賣價格比例退稅。「與舊制最大的不同是，新制是看房地總價（房屋及土地交易價格加總）。」

此外，法定退稅要件還要包括：一、出售及重購房屋（房地）所有權人屬同一人或配偶；二、房屋（房地）出售與重購間隔必須在2年內（以兩次登記日計算，相距期間在兩年內）；三、在出售及重購房屋設有戶籍並居住；四、房屋（房地）出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。「如果先生出售，但以太太名義重購，也可適用重購退稅。」

5年內移轉 換屋節稅恐追回

戶籍登記上，舊制的規定是個人或配偶、「直系親屬」；新制則是個人或配偶、「未成年子女」，設籍對象較嚴格，「換句話說，如果你屬於適用新制的換屋族，但設籍的是父母，則不符合重購退稅的規定」。

值得注意的是，重購自住房地經核准退（抵）稅後，有5年的限制，也就是重購後的5年內（自完成移轉登記日起算）不得移轉，如戶籍遷出、出租他人或供營業使用，若違反規定，就會被追繳原扣抵或退還的稅款。「這個規範只適用新制，舊制沒有五年追繳的規定」。

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