包租vs.代管哪個更賺？有補助嗎？房東「這樣選」保有較高租金與決策權！ | 持續學習

退休五年的林伯伯最近面臨一個難題：住了三十年的老公寓要出租，但他已沒力氣應付看房、修繕與房客問題。朋友勸他直接「包租」，每月收入雖少一點但省心；兒子則主張「代管」，租金較高但仍保有主控權。像林伯伯這樣的橘世代房東越來越多，也讓「包租、代管哪個更好？」成為重新思考生活品質與收入穩定性的現代選擇題。

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包租與代管怎麼選？先搞懂兩者的本質差異

永慶房產集團研究發展中心副理陳金萍分析，「包租是租賃業者承租房東的房子，再轉租給房客」，房東每月拿租金市價六至八折的穩定收入；代管則是由代管業者協助找房客，但租金仍由房客支付給房東，代管業者協助房屋屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項。因此，代管業跟房東收代管費用，通常是每月租金的10%，相當於房東租金打九折。

包租：收入穩定、沒有空置風險

包租模式下，房東雖拿較低折數，但完全沒有空租期，適合出租速度較慢、競爭較高、老屋或不便管理的房東。因為無空置期，實務上，包租有可能「實際年收入」比自己出租更高。若參與社宅或成為公益出租人，還享有房屋稅、地價稅、自住稅率與相關補助。

代管：租金較高，但需承擔空置

代管由業者代為管理，房東可拿到市價約九成租金，但需自行承擔空租，並支付約租金10%的代管費。稅負減免與補助與包租相同。

包租、代管三大面向比較：哪個比較賺？

一、租金折數vs.空置成本

包租每月可拿固定收入；代管收入較高，但空置會直接影響年收入。

二、稅賦減免（兩者皆有）

參與社宅或公益出租人可享自住稅率與租金所得減免。可申請修繕費補助每年1萬元、保險費每屋3,500元、合約公證費每件3,000元補助。

三、補助津貼（兩者皆有）

修繕費補助1萬元、保險費3,500元、公證費3,000元。

房東必知！快速判斷你適合包租或代管？

一、適合包租

●想要零風險、零管理、零空置成本

●房子位於出租速度較慢的地區

●不在當地、不常回國的房東

●追求穩定現金流、而非最高收入

二、適合代管

●房子位於熱區，出租速度快

●想拿到較高租金，但不想處理房客問題

●房屋狀況良好，不需大量修繕

包租與代管哪種好，該問的不是「哪個比較賺？」而是「在你的地段、你的房況與你的生活方式下，哪個能讓你賺得最踏實？」

三、包租vs.代管比一比

類別	包租	代管
出租模式	由租賃業者承租房屋，成為「合法二房東」，尋找房客、租賃管理及房屋維護，擁有房屋實際決策權	由代管業者當「房東代理人」，提供租客管理、租約簽訂、催租等服務。房東仍保有主要決策權
租金收入	租金約市價6-8折價，可透過簽訂長期租約提高	每月繳房屋管理費，實務約租金10%，相當租金打9折
租金穩定	較高。業者每月需支付穩定租金，無租客，原房東仍可獲得固定收入	較低。若空租無租客，房東就無法穩定收租
租賃風險	空租風險轉嫁業者	承擔租客流動、空置風險
稅賦減免 (社會住宅包租代管、公益出租人)	●房屋稅、地價稅均比照自用稅率 ●租金所得減免	●房屋稅、地價稅均比照自用稅率 ●租金所得減免
補助津貼 (社會住宅包租代管)	●修繕費補助每年1萬元 ●保險費每屋3,500元 ●合約公證費每件3,000元	●修繕費補助每年1萬元 ●保險費每屋3,500元 ●合約公證費每件3,000元
適合族群	想每月穩定收租的房東	想省麻煩、希望拿到較高租金的房東