小美想買房 ，哥哥大方借她70%的頭期款（700萬元），並簽訂借據、約定利息。沒想到代書卻提醒：「這筆錢可能被國稅局當成贈與，要繳45萬贈與稅 ，甚至影響過戶！」
究竟「借貸 」和「贈與」如何區分？該怎麼做才能合法免稅？
為什麼借錢買房會被當成贈與？
根據《遺產及贈與稅法》，只要符合以下任一條件，國稅局就可能將借款認定為「變相贈與」：
無利息或利息過低（例如低於銀行房貸利率）。
無還款計畫或長期未還款（例如借據沒寫還款期限）。
資金來源不明（例如無法證明哥哥的700萬是合法所得）。
國稅局審查重點：
●借貸關係是否「真實存在」？
●利息是否符合市場行情？
●是否有實際還款行為？
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3步驟證明這是「借貸」，合法免稅
步驟1：簽訂「完整借據」
借據需包含以下內容，建議公證強化效力：
借款金額：700萬元（需與金流一致）。
利息約定：年利率建議2%~3%（參考銀行房貸利率）。
還款方式：例如「每月還3萬，20年還清本金＋利息」。
違約條款：逾期還款的處理方式（如加計遲延利息）。
擔保設定：以房屋設定抵押權給哥哥，證明借貸真實性。
步驟2：保留完整金流證明
借款流程：從哥哥帳戶匯款至小美帳戶，備註「借款」。
還款紀錄：小美還款時透過銀行轉帳，備註「還款」。
資金來源：哥哥需提供存款證明、薪資所得等，證明700萬是合法自有資金。
步驟3：利息需符合市場行情
無息或低息：若約定利率0%，國稅局可能將「全額700萬」視為贈與。
合理利息：若約定利率2%，但銀行房貸利率為3%，差額1%部分（7萬/年）可能被課稅。
代書說的「無法過戶」是什麼狀況？
若國稅局認定700萬元屬於贈與，且未申報贈與稅：
補稅罰款：超過免稅額（244萬/年）部分，需繳10%贈與稅（700萬－244萬＝456萬×10%＝45.6萬）。
過戶卡關：地政機關會要求完稅證明，否則無法辦理過戶。
借據範本
立借據人：王小美（以下簡稱乙方）
出借人：王大明（以下簡稱甲方）
一、借款金額：新台幣柒佰萬元整（NT$7,000,000）。
二、借款期間：自2023年1月1日起至2043年12月31日止。
三、利息約定：年利率2%，按月計息（每月利息NT$11,666元）。
四、還款方式：
1.每月5日前支付利息NT$11,666元至甲方指定帳戶。
2.本金於2043年12月31日一次性償還。
五、擔保設定：乙方同意以所購房屋（地址：台南市...）設定抵押權予甲方。
六、違約處理：逾期還款超過30日，按年利率5%計收遲延利息。
立據人（乙方）：________ 日期：________
出借人（甲方）：________ 日期：________
見證人：________ 日期：________
關鍵在「證明借貸真實性」只要做到「借據完整、利息合理、金流明確」，就能避免贈與稅問題。若金額龐大或國稅局有疑慮，建議諮詢律師或會計師，確保一切合法合規！
本文轉載自《賣厝阿明》，原文為：借錢給家人買房會被課贈與稅嗎？一篇看懂合法避稅關鍵（文末附借據範本）
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