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「每月付房租不如繳房貸」買房一定穩賺不賠?小資族購屋前必知3大真相

買房投資,穩賺不賠?除了房貸,小資族還要先問自己這3個問題! 示意圖/Shutterstock
買房投資,穩賺不賠?除了房貸,小資族還要先問自己這3個問題! 示意圖/Shutterstock

小明是一位普通的上班族,看到身邊的朋友紛紛因投資房地產 而致富,這讓他也開始動了買房 的念頭。

然而,買房投資真的如大家所說,是穩賺不賠的嗎?

小明與理財顧問諮詢之後,了解有3個關鍵因素必須謹慎考量。對於小資族來說,這些考量特別重要,因為任何一項錯誤的決策,都可能導致財務壓力和損失。

圖/理財好聲音
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1.成本:不可忽略的隱藏費用

房地產投資不僅僅是購房的價格,還有很多隱藏成本,比如:稅金、房屋維修費、貸款利息等。這些成本一旦累積起來,會直接影響投資報酬率。

經過顧問的計算,小明發現如果加入這些費用,原本投資的報酬可能會大打折扣,甚至變成一項負擔。

以一間800萬元的房子為例,若貸款利息每年2%,再加上每月租金收入約2萬元,扣除隱藏成本後,實際報酬可能僅剩2%左右。

而在最佳情境下,租金穩定且成本控制良好,報酬可達5%。然而,若遇到維修費用大增或租客空置,報酬甚至可能為負。

對於許多小資族來說,這些隱性成本可能會帶來很大的壓力,特別是在資金有限的情況下。如果沒能準確估算這些費用,房地產投資可能變成一個資金黑洞。

因此,在考慮投資房地產之前,必須對所有隱藏費用進行詳細的評估,得出持有成本總額,幫助你評估房地產是否具備投資價值,這樣才能避免未來遇到資金短缺的問題。

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圖/理財好聲音
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2.金流:以收支平衡為目標

金流管理是房地產投資的核心,尤其是對小資族來說,確保現金流 穩定是成功的關鍵之一。穩定的租金收入是房地產投資成功的基礎,否則,如果房子空置或租金收入不足以支付貸款,將造成很大的財務壓力。

小明意識到,只有有效地管理每月的收支,才能確保房地產投資不會成為額外的負擔。

在諮詢過後,小明決定重新規劃租金收入和支出的平衡,一旦出現任何不穩定因素也能安心度過。

例如:租客拖欠租金或房屋需要維修,就會對金流造成很大影響。

他採取較保守的策略,確保租金能夠覆蓋每月貸款,並為不可預測的支出(如:維修費用)預留3至6個月的房貸 與維修費作為緩衝,讓投資計劃更加穩定可控。

例如:月貸款為1.5萬元,維修費預估為500元,建議至少準備10萬元的緊急預備金。

圖/理財好聲音
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小提醒:確保投資前擁有足夠的緊急預備金來緩衝,能幫助你面對任何突發情況,避免陷入資金困境。如果沒有充足的現金流支持,即使看起來穩定的投資也可能變得風險重重。

3.風險:量力而為,避免過度槓桿

雖然房地產投資很有吸引力,但如果房貸的槓桿比例過高,當經濟波動時,財務風險可能會迅速放大。

以小明為例,他最初考慮以八成房貸購買一間小套房。然而,理財顧問提醒他,高槓桿意味著即使利率只微幅上調1%,每月還款的金額可能就會增加數千元,導致生活壓力倍增。

在經濟下滑的那一年,小明親眼目睹了朋友阿健的經歷。

阿健因高槓桿買下兩間投資房,卻因利率升高,每月貸款飆漲,租金收入無法覆蓋支出。當市場冷卻時,他發現房子根本賣不掉,最終不得不賤價出清,還背上了負債。

為了避免這種情況,小明選擇了較低的槓桿比例外,也開始探索共享房產投資(例如:REITs)這類低門檻的房地產投資工具。這不僅減少了資金壓力,也讓他能藉由多元投資分散風險。

投資小學堂:REITs (Real Estate Investment Trust)不動產 投資信託。將不同的不動產例如:商辦大樓、購物商場…等切割成股份,讓投資人就算沒有實際擁有不動產也可於證券市場中交易,相較於實體不動產的交易,REITs 的價格更有彈性、交易也更為便利。

對小資族來說,REITs的平均收益率雖低於實體房產,但流動性更高,是一個值得考慮的替代方案。
這樣不僅可以降低風險,還能確保即使房地產市場表現不如預期,他的財務狀況也不會受到毀滅性的影響。

結論:多方考量再下手!

買房投資並非翻身致富的唯一途徑,在近十年,台灣的房價收入比持續攀升,平均已達10倍以上。身為小資族,我們都希望能找到穩健的投資途徑,為未來建立財富。

然而,像小明一樣的例子提醒我們,如果你正考慮進行房地產投資,不妨問問自己:

1.我是否清楚計算過所有隱藏成本?

2.如果房屋空置3個月,我的金流是否能承受?

3.利率若再升高2%,我的貸款還能負擔嗎?

透過這三個問題,你能更具體地了解自己的準備狀況,避免房地產投資成為壓倒夢想的負擔。如果問過自己,仍無法決定是否買房投資,也可以與我聯繫,綜合考量你的資產狀況後,再做最後決定。

理財顧問郭孟鑫。 圖/理財好聲音
理財顧問郭孟鑫。 圖/理財好聲音

本文轉載自《理財好聲音》,原文為:買房投資,穩賺不賠?除了房貸,小資族還要先問自己這3個問題!

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