華人的觀念中認為「有土斯有財」，不少長輩早年透過購入房地產 作為主要的理財管道之一，手上擁有多間房產的族群不在少數。但隨著政策調整，囤房稅 2.0將在今（2025）年正式納入報稅，對於多屋族將有哪些衝擊？多屋族是否有合法的減稅策略呢？本篇特別整理橘世代課程「艾蜜莉會計師房地產節稅速成課」內容，讓會計師教你聰明的節稅 小秘訣，為自己在新的年度聰明省荷包！
囤房稅是什麼？
財政部《房屋稅條例》第5條規定，針對屋主持有的第四戶開始計算的非自住住家，採用差別稅率課稅，擁有多間房屋或空屋的屋主將繳納更多稅金。當中，將住宅用房屋分為「自住」和「非自住」，根據房屋現值課徵差別稅率。
囤房稅1.0和囤房稅2.0有哪些調整？
政府積極打房，去年7月1日囤房稅2.0正式上路，並將於今年5月要開始繳稅 。囤房稅1.0和囤房稅2.0到底有哪些差別呢？包括從「歸戶方式」、「自住設籍條件」、「住家用房屋稅率」都有調整。
囤房稅1.0 VS 囤房稅2.0比較
囤房稅2.0歸戶方式調整
囤房稅1.0採用的「非自住房屋」歸戶方式，過去是採「縣市歸戶」計算，2.0則改採為「全國」歸戶，法定稅率範圍由原本的1.5%~3.6%調高至2%~4.8%。非自住房屋的定義是空置無人居住、供旁系親屬等他人使用。
住家用房屋稅率調整
囤房稅2.0針對住家用房屋稅率有多項調整，包括「出租申報所得達租金標準」、「繼承取得共有房屋」、「建商餘屋2年以內」、「其他住家用」等項目，進行稅率調整。
其中，針對兩項減稅，包括「出租申報所得達租金標準」，鼓勵房東誠實報稅，減少過去逃稅的行為，若依法誠實申報還可能為自己省稅；「繼承取得共有房屋」的稅率也調降。兩者的稅率皆從過去的1.5%~3.6%調整為1.5%~2.4%。
多屋族的合法減稅策略
針對多屋族，艾蜜莉分享以下重點，可依據個人情況調整作為合法減稅的參考。
1.全國持有三戶內：
沒有影響。但如果戶籍集中在其中1~2間，須將符合規定的任一人戶籍遷入沒有戶籍的房屋。
2.全國持有超過三戶：
•出租且達申報標準：有利，稅金可能減少。
•皆為空置：需要關注各地方政府增修的差別稅率，改變房屋使用方式或降低戶數以降低適用稅率。
全國持有超過三戶，可考慮以下方法，以符合更低稅率的標準。
•改為自住（含直系親屬）、出租、或轉移給成年子女。
•未來購屋時考慮直接用成年子女名義購買。
•選擇「房屋現值較高」或「該縣市房屋稅率較高」的房屋擇優三戶設籍，以適用自住1.2%稅率。其他為設籍的自住房屋，則適用其他住家用2%~4.8%稅率。
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