房價不斷高漲,持有不動產的房東 ,在租房市場中常處強勢地位,特別是在出租給公司行號時,房東通常是以「未稅」的租金 作收入,就有新聞報導一家珠寶店,因為租金短報而被國稅局追稅,引發不少民眾討論!所以,阿明特別邀請到安新建經劉素慎經理,來跟民眾討論租金跟二代健保 有哪些關係呢?
什麼是二代健保?
二代健保補充保費是針對經常性薪資以外的所得或收入課徵,像是獎金、特殊津貼、股票股利等,自2021年起,二代健保的保險 費率調整為2.11%。另外,二代健保補充保費會由給付單位代為扣繳補充保險費,民眾不必自行繳納。「股利所得、利息所得、租金收入」二代健保補充保費的起扣金額均為新台幣2萬元,未超過新台幣2萬元,就不用扣二代健保補充保費。
房東也要繳二代健保
劉素慎舉例:房東成為政府的包租代管3年一期的公益出租人,要先將房子出租給管理公司,管理公司再租給自然人,所以租金會涉及預扣和二代健保。劉素慎補充,通常申報會約定由公益出租的承租人負責上網申報、列印及繳款。
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房子出租給法人的稅制
房東是自然人將房子出租給法人,若每月租金超過20,000元(含)以上,法人在每月支付租金時都要預扣10%所得跟2.11%二代健保。所以,房東希望實際拿到手有多少金額,就要用回推÷(1-10%-2.11%)也就是÷0.8789。
假設包租代管公司向房東承租一間房間,房東每月實際要拿到25,000元的租金。透過回推的算法:25,000÷0.8789=28,445(小數點進位)。
雖然實拿是25,000元,但在隔年度報稅時,依照每個月可扣抵43%必要支出,將所得收入合併至所得稅 申報。劉素慎說,如果該年度可列舉成本大於43%必要支出,則改用成本列舉的方式相對划算。以上述案例,若房東又為公益出租人,則每月可將租金扣除15,000元後再列入所得申報,我們以本案例試算隔年要併入申報所得稅金額:(25,000-15,000) X (1-43%) X 12個月=68,400的租賃所得,再依照綜合所得稅級距課稅。
案例解說
新聞實際案例是,A君向房東承租店面銷售珠寶,議定每月租金是75,000元,並且房東在租賃契約 中約定,租金所衍生的扣繳稅 款及二代健保費等金額均由A君負責繳納,房東每月的「未稅」租金收入為75,000元。
根據稅法,A君需將租金回推並支付租金相關需扣繳的稅款,但A君誤以為實際支付的75,000元是全部需支出金額,因此只按本金額扣繳稅款。而財政部台北國稅局將珠寶店承擔的稅費計入,推算出珠寶店每月租金總額應為85,140元,核算每月應扣繳稅款應為8,514元,但A君實際只扣繳7,500元,導致每月少扣繳1,014元,因此,國稅局通知A君需補課短扣的稅款。劉素慎提醒民眾,若以公司承租房屋,務必了解相關的稅務細節,以免有所損失。
本文轉載自《賣厝阿明》,原文為:二代健保補充保費如何影響房屋租賃?專家說給你聽
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