傳祖產下一代卻談不攏、對簿公堂!律師:5 招輕鬆解決,第一步先了解「公同、分別」共有

祖產傳承學問大!公同共有vs分別共有,優缺點大揭密。 圖/freepik

祖產傳承學問大!公同共有vs分別共有,優缺點大揭密。 圖/freepik

祖產傳承學問大!共同繼承 房產 意見不合怎麼辦?

許多大家族經歷幾代之後,子孫陸續繼承先人遺留的房產,共同繼承人數歷次增加,以至引發分產問題,甚至演變成對簿公堂的局面。究竟民眾該怎麼處理,才能免除家族紛爭?繼承人之間就遺產分配無法達成協議的情形甚多,除了需要耐心花時間溝通,更須以妥善的方式尋求多數共識,以顧及各方意見。建業法律事務所主持律師張少騰認為,遺產中如有不動產,而各繼承人間對於處分方式難以達成協議,仍可辦理繼承登記,惟在此種情況下,各繼承人對遺產均為「公同共有 」。

繼承人之間就遺產分配無法達成協議的情形甚多,除了需要耐心花時間溝通,更須以妥善的...

繼承人之間就遺產分配無法達成協議的情形甚多,除了需要耐心花時間溝通,更須以妥善的方式尋求多數共識,以顧及各方意見。 圖/Money錢

在法律上,公同共有與分別共有 的區別在於,前者的處分及權利行使除法規特別規定外,需得全體共有人同意,後者則可自由處分個人應有部分,因此,如各繼承人對於公同共有的遺產處分或利用無共識,將造成執行上的困難。

處分共有不動產沒共識,5 種方式解決

共有的不動產如無法有共識,應如何達到更好的利用?建業法律事務所合夥律師蔡宜靜分析,民眾可以透過下列 5 種方式解決:

方式①:將持分賣給其他共有人

共有人之一可透過市價將不動產賣給其他共同繼承持有人,而其他持有人也可以整合產權後完整利用。但此方式缺點在於必須是各共有人已辦理分別共有,如果是在公同共有關係下,無法交易持分。

公同共有vs分別共有。 圖/Money錢

公同共有vs分別共有。 圖/Money錢

方式②:以持分抵押質借貸款

不動產持分仍有客觀價值,共有人之一可將其持分作為抵押品申請貸款,變現做其他利用,但實務上較不常見此種利用方式,因較難以持分申請貸款而為其他利用。

方式③:以多數決方式出售,由共有人按持分比例均分

依《土地法》第 34 條之 1 規定,共有人過半同意及應有部分也過半同意,得將共有物處分或變更。共有人可透過此方式賣給他人,再按持分比例將出售後的價值分給所有人。

方式④:向法院聲請共有物分割

共有人無論為公同共有或分別共有關係,除法律另有規定或有協議外,均可向法院請求共有物分割,但應留意如僅辦理繼承登記,繼承人間公同共有關係尚未消滅,須一併請求分割遺產及消滅公同共有關係,實務上分割方式有下列幾種:

❶原物分割:共有人依比例分配,或僅部分共有人受分配。

❷原物分配兼金錢補償:原物分配後,未受分配或受分配部分未達到原應有部分比例,得以金錢找補。

❸變價分割:將共有物拍賣,各共有人依應有部分分配金錢。如以此方式,各共有人得可參與競標,如果是共有人之一得標,其他共有人不得主張優先購買權,若為非共有人得標,共有人可主張優先購買權。

張少騰分析,法院針對分割方案雖有自由裁量權,但仍須考量各共有人間的利害關係、經濟效用和現在使用狀況,法院通常會考量面積大小及實際價值,是否與應有部分相對應,且會透過鑑價方式認定分割方法是否公平、考量各共有人分得土地是否可對外通行,以避免分割後成為無路可走的袋地或是畸零地,或是否有建築套繪管制而導致不能建築等問題。

方式⑤:聲請調處

如各共有人最終無法協議,仍須透過訴訟途徑解決爭議,但對簿公堂也會造成家族間感情分裂,且訴訟過程通常相當繁瑣耗時。對此,蔡宜靜指出,內政部在各直轄市、縣(市)設有不動產糾紛調處委員會,可提供民眾訴訟以外的解決糾紛管道。

如果透過調處會進行調處,相較於訴訟程序,可能比較迅速且容易解決爭議,如當事人無法達成協議,或任一方經調處會 2 次通知未到場,調處會仍會依相關資料及當事人意見進行裁處。而當事人如不服調處結果,須於收到通知後 15 日內向法院起訴,如超過 15 日未起訴、被法院駁回起訴、或事後撤回起訴,當事人可檢附相關證明文件,用書面陳報該直轄市、縣(市)政府,依照調處結果辦理。

本文轉載自《Money錢》,原文為:繼承祖產房產,兄弟姊妹談不攏怎麼辦?律師提 5 招解法!公同共有 vs 分別共有,優缺點大揭密!

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