無電梯公寓就像城市孤島…全台50萬戶長輩除了「賣房搬家」還能怎麼辦？

在房價高漲的時代，老公寓 因總價相對親民而成為部分購屋 族的選擇。然而，最新統計數據卻顯示一個值得關注的現象：50歲以上族群購買30年以上老公寓的比例不到20%，70歲以上長者購買比例更僅有0.5%。這個數字背後，反映出高齡族群在購屋時面臨的現實困境與抉擇。

對於50歲以上的退休族群來說，雖然財富累積已達一定程度，早年持有的老公寓也大多增值，但居住便利性成為重要考量。多數老公寓缺乏電梯設施，對行動逐漸不便的高齡者造成生活困擾。在預算許可的情況下，這個族群往往傾向「賣公寓、換大樓」的換屋規劃，特別偏好配有電梯和停車位的大樓產品，以因應未來的生活需求。

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公寓貸款難，買賣不易？

除了居住便利性外，銀行貸款限制是另一個關鍵因素。多數銀行設有「年齡加屋齡」的內規審核標準，通常要求兩者總和不超過75至85年。由於市場上的中古公寓屋齡多在30年以上，50歲以上的購屋者很容易觸及銀行的核貸上限，導致貸款成數降低或利率提高，甚至可能無法取得貸款，這種隱形門檻讓許多高齡者對老公寓望而卻步。

面對這個問題，內政部預計在2025年第四季推出「老宅延壽機能復新計畫」，針對屋齡超過30年、樓高4至6層且結構安全的集合住宅，提供修繕經費補助。計畫內容包括加裝無障礙設施、立面修繕等項目，期望能讓長者無需面臨換屋壓力，同時吸引青年回流居住。這項政策可能為老公寓市場帶來結構性的改變。

買公寓有害無益？專家：不見得

值得注意的是，老公寓並非全無優勢。低公設比是其主要吸引力之一，而不同樓層更有其獨特價值：一樓若有庭院或營業用店面功能，價值更為多元；三樓以下爬樓梯較不費力；五樓則擁有較好的景觀與隱私性，且不會受到樓上鄰居的干擾。此外，四層樓公寓在地段優良的情況下，往往具有危老都更的潛力，這些都是購屋時可以考量的要點。

隨著人口高齡化趨勢持續，如何讓住宅市場更符合不同年齡層的需求，將是未來重要的課題。老公寓的改造與活化，不僅關係到個別家庭的居住品質，更牽動著都市更新與居住正義的整體發展。在政策與市場的雙重調節下，老公寓或許能找到新的市場定位，成為都會住宅生態中不可或缺的一環。

本文轉載自《賣厝阿明》，原文為：爬樓梯噩夢"逼退銀髮族！全台50萬戶無電梯公寓陷"高齡化危機

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