省土增稅有3招！善用重購退稅 賣房節稅更靈活

房地產 買賣，都是房屋與土地一併移轉，若是老房子，賣方就得付出沉重的土地增值稅。幸好土增稅訂有三項優惠：重購退稅、一生一次、一生一屋。惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉（鄭惠方）建議，沒有次數限制的重購退稅，理應放在第一順位。

例如，甲名下持有2間房，A戶是50年祖厝，無營業及出租，父親設籍居住；B戶由甲設籍居住，最近甲想在兩年內賣掉B戶，估算一般用地稅率要繳10萬，自用稅率繳5萬。「土增稅是按土地漲價倍數來累進課稅，等於放越久漲價幅度越高、稅率層級就越高，A戶持有很久了，『一生一次』土增稅10％優惠稅率可留給A戶使用。」

「若甲2年內買的新房土地移轉現值高於B戶移轉現值扣除土增稅後之餘額，並符合土增稅重購退稅要件，選擇一般用地稅率所繳的10萬可能全數退回，並留下一生一次的機會。」

「一生一次」用完 還有「一生一屋」

此外，一生一次也適用多戶，「只要這些房子在同一天簽訂買賣契約，且同一天申報土地增值稅，且面積加總在都市土地3公畝（約90坪）或非都市土地7公畝（約211坪）的範圍內，全適用10％優惠稅率。」

艾蜜莉會計師提醒，同一日內完成多戶契約簽訂及土地增值稅申報，執行上並不容易，應妥善規劃時程及備案。

至於可無限次使用10％優惠稅率的一生一屋，條件較嚴格：出售前5年內無營業或出租；所有權人或配偶、未成年子女在土地出售前須設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿6年；出售時，本人、配偶及未成年子女名下僅有該戶自用住宅；都市土地面積不超過1.5公畝、非都市土地面積不得超過3.5公畝；出售前持有該土地6年以上。「就上述個案來說，就不符合一生一屋土增稅10％優惠稅率。」

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