房價只漲不跌，現在不買，以後更買不起？Location不是最重要的，進場Timing才是關鍵？「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢，掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧。《破解黑心話術【購屋 超級攻略】》精彩試閱：
OK，既然你已經知道了房價跌才划算的事實，以及明白只要解決主觀痛苦的代價，大於賠售金額就可以買的兩大觀念後，假設你現在確定要買房 了，你該做好哪些準備呢？
自備款準備40∼50%
以一般人買房申請貸款來看，通常貸款個八成都沒問題，保守最差也有個七成，因此你的低消需要準備20∼30%頭期款。
但為什麼我建議你至少要額外多準備總價10%的自備款呢？
因為買房還有2%的房仲服務費成本，以及其他零零總總的規費、代書費，加一加大概也要1%的成本，所以額外準備的10%自備款，這邊就被扣掉3%了。
接下來，既然都了買新房子，你肯定會想稍微布置一下，以勉強窮買、不裝潢來算，你可能多少都還是要花點錢粉刷一下、清潔打掃，再買一些新家具、新廚具讓房子有「新家的Fu」，沒錯吧，這些大概也需要花你約2∼3%不等的錢。
這時候，原本存款有個數百萬現金的你，因為買房後瞬間全空、又要面對比原本房租更高的房貸壓力，會讓你在住進去後的第二個月逐漸冷靜下來。因此，你至少還要多準備半年的生活費作為緊急預備金，用在繳房貸、意外支出（例如發現房子竟然有漏水，但前屋主又遲遲不處理）上，這大概要抓5%的房價左右。
這樣你看懂了嗎，只要你把眼光放得長遠，明白接下來還有很多會讓你經濟壓力大增的情況，你才會知道至少多準備 10% 自備款的重要性，才不會為了All in到一滴不剩地去買房，反而讓買房後的焦慮變得比買房前更大。
但如果你希望能走房價下跌、讓自己越換屋越賺錢的B宇宙模式，那就像前面說過的，建議你自備款至少要準備40∼50%以上。
房貸占月收入35%以下
關於這個數字的標準不一，有人說 30%、40%，也有人說35%，但怎麼算都是希望你的房貸支出控制在月收入的三分之一左右，如果房貸支出在月收入30% 以下，你的生活品質會很好；35%左右，你會覺得有點吃力，不能再大手大腳花錢；40%左右，就明顯感受到省錢的壓力。
一旦超過42%這道警戒線，那麼你就得降低生活品質，以及大幅減少娛樂開銷、奢侈享受；萬一房貸支出超過50%，就得過著錙銖必較、凡事得精打細算、放棄一切娛樂與致富機會的屋奴生活，連新iPhone上市你也不敢去想，因為絕大部分收入都必須先拿去養這間房。
如果可以的話，建議購屋時也要把家庭經濟狀況納入考量，作為你房貸負擔能力的加權指數，比方若是父母是經濟條件較好的族群，那麼當你未來因任何意外導致繳房貸出問題時，就還有家人可以作為依靠；相反的，如果你的父母屬於幾乎沒有存款的類型，那就盡量讓自己的房貸壓力降到最輕，手上的資金也絕對不要 Allin，才能有緩衝空間面對未來的變化，否則有時候破產真的很容易，只需要糟糕的一天就夠了。
絕不要讓自己成為屋奴
其實我願意花這麼多時間，拍這麼多影片得罪我銷售課程的房仲客群、分享這些一直讓大量酸民和業者一起攻擊我的內容，還犧牲打電動的寶貴時間，寫這一本不能幫我賺錢的書，目的就只有一個：「希望有緣的你，不要變成7.5％的屋奴」。
你知道淪為屋奴的人生，有多悲慘嗎？讓我說兩段真實故事給你聽。
1.人生勝利組Ｌ
我有位白領上班族的同學 L，他很年輕就結婚、又在大公司任職，因此他很早就跟大多數臺灣人一樣，走上非常符合「華人價值」的這條路：娶妻生子、買房買車，妻子、孩子、房子、車子全都有了，L也早早在他們家族和我們同學眼中，被視為標準的人生勝利組。
可是，五子登科中他獨缺的，是最重要的「金子」。
這位人人眼中的人生勝利組，實際上卻過得非常辛苦，處在標準的「金手銬」狀態，最近還壓力大到腸胃出問題，有一次和他晚上用 LINE 聊天時，L才說出風光表面下不為人知的壓力。
L說，雖然自己月薪將近六位數，但當時提早為孩子做準備而買的明星學區三房，每個月光是房貸支出就占他收入約40%，最近又因為孩子長大了，所以換了一臺較大的休旅車，讓車貸也變成很沉重的壓力，接著是每個月的伙食費、水電費、小朋友的補習費、儲蓄險，還有每個月給爸媽一萬塊的孝親費，讓他得常常藉由喝酒才能暫時緩解壓力。
雖然L是雙薪家庭，但由於太太是一般行政職，只有三萬多元的月薪收入，對家裡的資金缺口補貼很有限，而且家人已經習慣每年一次國外旅遊、兩個月就去外縣市度個小假，不能說家裡的經濟情況捉襟見肘，但所有的支出與收入都卡的剛剛好、不能有任何風險、不敢轉行或創業，因為他絕對不能失去目前這份高薪工作。
也因為這樣，身為家中主要收入來源的他，疫情後工作量越來越多、多到越來越不合理，老闆對於像他這樣的中階主管更是越來越壓榨、下面的部屬也不是很尊重自己，即使有好幾次理智線差點斷掉，但是一想到家裡每個月有這麼多開銷得付，因此L再怎麼不爽也只能為家人吞下去。
L還算是比較幸運的例子，至少他是在2016年房市低點的時候購屋，因此還可以靠房子因QE帶來的增值，多了一點貸款額度可運用，在必要時靠增貸來應付突發狀況，但另一位同學W可就沒那麼幸運了。
2.省吃儉用的W
個性溫柔的W，跟我一樣是房仲，因此他的收入很不穩定，前幾年結了婚，為了滿足太太「有房才有安全感」的願望，所以在2020年勉強硬買了一間房，但Ｗ後來卻跟我說，沒想到買了這間房才是惡夢的開始。
雖然過去收入不算穩定，但跟女朋友一起租房省錢，平時娛樂開銷都不成問題，口袋也還有點錢，但婚後因為買了房，每個月跟老婆兩個人加起來的收入，有一半都得拿去繳房貸，還有一部分得去繳信貸，因為頭期款是兩人用去信貸補足的，以至於他現在的存款只剩下五位數字，幸好老婆是個知足、物慾又不高的人，因此平時省吃儉用倒也還過得去。
可是，每當節日或紀念日，Ｗ想帶老婆吃頓好的時，老婆總說：「沒關係，跟你在家裡面煮個小火鍋就很幸福啦」，或者是說：「在外面吃多不划算，我們自己買可以買一大堆耶」，Ｗ對於總是貼心幫這個家省錢的老婆感到不捨，就算Ｗ硬帶老婆上餐廳吃東西，她也永遠都是點菜單上最便宜的套餐，連附餐都捨不得加。
W 說自己真的沒想過，原本以為買了一間房就能讓生活變得更好、一切就會不一樣、大家會更看得起自己，沒想到現實卻是讓老婆得處處替自己省錢，手上拿了幾年的iPhone7都捨不得換掉，連放假看場電影都有罪惡感，下班後都在上網找哪裡有優惠券可以領，這真的不是他原本想像的買房生活，本來預計婚後要生小孩的計畫，現在也變成他們夫妻間不願多談的默契了。
我聽到這邊也只能安慰他說：「沒關係，至少你是2020年買的，這兩年漲不少啊」，Ｗ卻說：「漲那麼多也跟我沒關係，我如果賣掉這間房子賺了錢，到時買下一間房子也一樣變更貴啊」，不過Ｗ還是很樂觀地說：「算了啦，至少我現在有房子，至少我們老了就不用擔心去睡路邊，我打算老了以後，就把這間房子拿去銀行做以房養老，讓這間房當成我們的退休金」。
以房養老的盲點
我常說：「買房的目的，應該是讓生活品質變得更好，而不是變差」，上述收入穩定的 L 與收入不穩定的 W，雖然同樣都買了房子、同樣都會被同學虧有房很厲害，但他們的實際生活品質，卻遠遠不如其他住家裡或是租屋的朋友。
另一方面，很多老百姓都不曉得，寄望著「以房養老」來度過晚年，其實是一個不切實際的規劃，讓我先問你一個問題：「你知道什麼是以房養老嗎？」
1.以房養老是什麼？
簡單講，就是當你老到只剩一間房後，將這間房拿去銀行辦貸款，銀行再將這筆貸款像是養老金一樣，在接下來的三十年內，分360期每月固定撥款給你。
但畢竟再怎麼說也是貸款，這個期間一樣有房貸利息，所以這個利息會直接從每個月該撥給你的錢中扣除。
等到銀行撥給你的錢（債務）越來越多，或是貸款者身故後，如果後續沒有繼承者（子女晚輩）去清償這些債務，銀行就會向法院聲請拍賣這間房子來清償，拍賣的錢如果有多，就是退給繼承者；如果拍賣的錢不夠清償債務，就會往貸款者（你）的其他財產去追償，不然就是成為繼承人的負債。
很多人都會這麼想：「都是那麼遠以後的事情了，房子的事就交給銀行跟子女處理，萬一拍賣後的金額不夠清償債務，子女再拋棄繼承就好！反正我人都走了，哪管那麼多。」
沒錯，這個思維很正確，但你可能低估了自己的壽命、退休後的開銷，以及長時間累積的驚人通膨。
2.三十年後的房價，萬一沒漲起來呢？
除非你是「房地產 無敵論」的忠實信徒，相信房價只會持續爆漲上去，否則考慮到當三十年後我們退休時，依照本書在第四章的國發會數據，2050 年後的臺灣預計至少消失300萬以上的人口，需求大蒸發，再加上接下來三十年，建商不可能不蓋房子（以2016至2021這六年空頭到多頭的供給量來算，平均每年能蓋出12.8萬戶的住宅供給）。
我們保守只抓每年10萬戶供給來算就好，三十年後就會增加300萬戶的供給量，對比目前2022年890萬總戶數與81萬戶空屋量來算，再對照2021年後快速降低的家戶數增長量（2021年7.2萬、預計2022年會低於7萬戶）。
加加減減計算下來，等你三十年後要進行以房養老時，屆時臺灣的空屋率預計可能已高達30%左右，是目前9.1%空屋率的3.29倍以上，等於每十間房就有三間房是空的，請問空屋率這麼高、人口又那麼少的情況，你的房子還可能有多少價值呢？銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎？
而且上述，還只是保守樂觀的計算。
3.以房養老的錢夠用嗎？
我們再用比較簡單的方式來推算，假設房地產「無腦上漲」與長時間「低度通膨」的上漲動力，與「空屋率」和「房屋老化」的降價動力相抵消，將你在 2022 年買的1,000萬房子，推估三十年後價格漲到1,500萬好了，也就是假設等到你2052年65歲退休時，以這1,500萬拆成30年的退休金來算，你平均每個月只能領到41,000元。
嗯，這個金額看起還不錯嗎？但你有沒有想過三十年後的物價呢？
依照「臺北市消費者物價指數」網站 https://w2.dbas.gov.taipei/price_cpi_curv/cpi_curv.asp 的計算，三十年前與今天相比，1992年與2022年的物價指數相差了54.11%，也就是1992年用一千塊錢買得到的東西，三十年後的現在，得花1,543元才買得到。假設依照你現在認為每個月有5萬元就能有不錯的退休生活，那麼你現在看到的50,000元的生活品質，到2052年就得花上77,000元才行。
所以來試算一下：1,000萬的房子，即便三十年後漲到 1,500萬去以房養老，2052 年後每個月 41,000 元的生活品質，約莫僅等於 2022 年 28,000 元的生活水準（這還沒考慮現代的通膨速度比過去更嚴重）。
現在思考一下，如果每個月「只有28,000元」可以花費，是你希望的退休生活嗎？更別說，萬一你房屋的總價並不高，只有800萬、500萬，那麼拆成360 期來計算的話，你每個月只能拿到多少錢呢？
4.萬一有幸活得太久呢？
上面還是你 2052 年退休的第一個月、手上現金購買力還最強的時候。依據內政部統計（https://today.line.me/tw/v2/article/mWonwMZ），2021 年臺灣人的平均壽命是80.86歲，女性平均為84.25歲、男性平均為77.67歲。可以申請以房養老的年紀是60歲（部分銀行可能是55歲或65歲），假設你從65歲退休第一天活到平均壽命的80歲，這15年以每年2%的通膨來算，通膨率大概會是 34%左右，等於80歲時拿到手上的41,000元，只剩下2022年18,000元的生活水準。
認真思考一下，80歲的你，每個月只有18,000 元可以花，是你想要的退休生活嗎？
萬一隨著醫療水準進步，你非常幸運地活到了90歲，那你得計算一下，你確定 2077年後的41,000 元，能夠支付你的生活與醫療嗎？
如果你有幸活超過95歲，而且身體還很健康，抱歉，三十年的以房養老退休金已經領完了，96歲開始不但沒有錢可以領，你那間舊到快要垮掉的房子，也準備要被銀行收走了，要是沒有子女替你清償之前的以房養老貸款（畢竟銀行並不是慈善事業，而且未來的年輕人也許低薪問題更嚴重），你那間屋齡老舊的房子拍賣後又清償不了貸款，導致銀行開始跟你追討其他現有資產時，請問你該怎麼辦？
因此，被帶風向而勉強硬買房的你，可能會變成以下這種情況：年輕時為了買房子，省吃儉用十幾年才湊到頭期款，終於在高房價時代買了一間自己的小窩，即便小了點、舊了點。為了繳昂貴的房貸，你繼續省吃儉用三十年養房子，公司壓榨你也只能忍受、老闆欺負你也只能吞、客戶再芭樂你還是得服務，看到有賠售的房子也沒錢去撿、看到更好的工作機會也不敢換、看到創業翻身的商機也只能放棄，只因為你害怕收入一旦中斷就繳不起房貸，你的資金與未來已經全部卡在這間小房子裡，你的生活與經濟也變得非常脆弱、禁不起任何風險。
好不容易房貸繳完了、65歲也可以退休了，卻發現身上根本沒存到多少能退休的錢，以房養老能拿到的錢也沒有你想像的多，這筆錢的購買力更沒有你三十年前以為的那麼高，但無奈的是你已經退休了，屆時老人那麼多，國家又因為缺乏年輕人導致內需很差，你想重回職場也很難找到機會。
於是，你就只能靠著微薄的退休金和以房養老給的貸款，住在一間又老又舊的小房子內，繼續再過著十年、二十年、甚至三十年以上省吃儉用的退休生活，最後你才發現，原來當年勉強買房的選擇，竟讓自己成了一個典型的下流老人，等到垂垂老矣躺在病床上吊著點滴、回憶這一生時，才發現自己這一輩子都在省吃儉用。
這輩子會這麼苦，就只是因為身邊的人一直跟你說：「反正房價只會漲，你要趕快買房，不要想太多」。
5.因買房放棄的機會，就是你最大的風險
分享這麼多以房養老的風險，就是要告訴你一個真相：「想要讓自己過得富有，光靠一間房子根本不可能」，當你把所有資金和時間都卡在一間房子內，你就等於放棄人生中所有的機會與可能性，就像我的偶像蓋瑞．范納洽（Gary Vaynerchuk）曾說過：「阻止你買下法拉利車廠的方式，就是你先買了一輛法拉利」。
大多數年紀輕輕就買房的人，始終都不明白「因買房而放棄的機會成本，才是最大的風險」，房地產的金額巨大、繳款時間這麼長久、變現速度又慢又充滿不確定性，為你處理售屋的仲介又不見得替你著想，怎麼可能買房包你100%賺錢，又包你零風險呢？
拿之前租屋比買房更划算的例子來說，租屋不需要你 All in 省吃儉用多年的存款，你身上才有第一桶金可以投資或創業，看到更好的工作機會也有底氣去試一試，因為繳房租比繳房貸便宜太多了，就不會讓現金流支出成為你在投資與創業路上，得半途而廢的原因。
你得知道，有時候「致富」這件事情，真的就是看你氣夠不夠長，能不能撐得過去，知名的對沖基金經理人麥可貝瑞（MichaelBurry），雖然他很早就看出美國房價即將崩盤而開始做空，但是在崩盤真的發生之前，他也是承受了非常巨大的虧損與壓力，甚至不得不使用「禁止交易條款」，不讓客戶贖回本金來讓自己撐下去，最終才讓他一戰成名。
但當時也有不少做空房地產的人，卻有多少人因為沒撐過去而提前陣亡呢？因此有沒有資金讓你撐得下去，將大大影響你的成功機率。
6.屋奴錯過的機會成本
再拿出紙筆試算看看，如果今天你選擇抱著一間房等翻身致富，就算你幸運地再次遇到黑天鵝帶來的 QE 漲幅，但就像前面說過的，你家房子變貴，可是別人家的房子也一起變貴，等於賣掉這間房子的獲利也要補到下一間房子上了，你根本沒靠漲幅賺到錢，唯一好處，頂多只有可憐兮兮 2 ∼ 3% 的微薄租金，代價卻是你得承擔更高購屋支出，與再也不會出現的第二桶金。
雖然我不是股票專家，但以股票的機會成本來說，大多數人都會告訴你，買大盤的平均年漲幅至少都有 5 ∼ 6% 以上，連股神巴菲特都有知名的十年賭局（也就是十年下來，基金經理人主動的選股策略會輸給大盤表現）。因此，光是你將買房的錢拿去買股票大盤，理論上每年都比房地產的租金投報率多出3%的利潤，幾乎是兩倍的租金，更別說股票的變現速度極快，不像房地產又慢又麻煩又不可控。
如果你眼光精準、執行力強，敢冒更高風險進行創業，那麼在千載難逢的機會出現時，用買房的那一桶金創業去拚一次機會，一旦成功，你的利潤肯定是房租的數百倍、數千倍、數萬倍以上，等於用一個本拚數十個本回來。所以我不斷強調，只要別在財力不足時硬買一間房，就有機會讓你二十年後有兩間房，就算投資輸了，頂多就是再打開人力銀行網站，但至少你已經比別人有更多避開失敗的經驗。
分享一個入門的投資觀念：「高本金，要低風險低獲利；低本金，就要衝高風險高獲利」，例如手上有五億現金的你，只要有3% 穩定的租金收益，這輩子就不愁吃穿；手上只有五萬塊錢的你，給你 30% 的租金效益也無法改善什麼。
一般上班族省吃儉用十幾年的幾百萬頭期款，也是典型的低本金，太年輕就勉強買房，則是屬於「低本金、高風險卻低獲利」的布局，以投資來說絕對是非常失敗的策略，就像我們都不會為了握住銅板，然後讓右手卡在花瓶裡面吧！況且就算你家房價漲了，也不過是紙上富貴罷了，你的生活品質也不會因此提升。
有些人會選擇用增貸來進行投資創業，這很常見，但因為你只有一間房，所以這時增貸就是在預支你以房養老時的未來退休金，這種絕不能失敗的心理壓力，也將導致你在投資與創業上畏首畏尾、深怕一個決策失誤就讓房子沒了，因此在最需要堅持與試錯的創業路上，你就更容易提前出局，這也是為什麼羅伯特清崎說：「你自住的房子，並不是資產」，這樣你就能明白了吧。
因此，絕不是抱著一間房，就妄想靠它養自己一輩子；若是想要靠房子養自己一輩子，你需要的就不能只有一間房子。
本文摘自《破解黑心話術【購 屋超級攻略】》，由采實文化出版
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