「50歲到日本當包租公」用退休金打造跨國現金流？買房前先算清楚5筆帳

退休後，除了勞保年金、退休金 、股票配息，還有沒有其他方法，可以替自己增加一份相對穩定的現金流 ？

對喜歡日本 、經常赴日旅遊的50+族群來說，「到日本買間房子收租」近年也成為另一種退休資產配置的想像。

日本部分地區的中古住宅，總價相較台北並不算遙不可及；加上住宅租賃市場成熟，一般住宅常見以2年為租約週期，但普通借家契約並非2年一到就必須搬走，符合條件通常可以續約。對房東 而言，一旦找到穩定租客，便有機會形成較長期的租金收入。

想像一下：退休後人在台灣生活，日本的房子每個月固定匯入一筆日圓租金；偶爾去日本旅行，這筆日圓收入還能支付當地部分生活開銷。

聽起來確實很吸引人，但「日本房子買得起」和「適合拿來養老收租」，其實是兩回事。如果想把日本房產 當成退休後的第二份收入，買房之前，至少先把以下5筆帳算清楚。

第1筆帳：房子便宜不代表划算，先算「真正進口袋」的租金

不少人第一次看日本中古屋，最容易被總價吸引。尤其離開東京核心區域後，部分中古小宅的價格可能比想像中低，甚至讓人產生「拿一部分退休金就可以買一間」的念頭。

但收租最重要的，從來不是房價多便宜，而是扣除成本後，每年真正能留下多少錢。

假設一間中古公寓總價800萬日圓，每月租金6萬日圓，一年租金收入72萬日圓。用最簡單的算法：72萬÷800萬＝9％

表面租金報酬率看起來有9％，但這並不等於房東一年真的可以拿到72萬日圓。

持有日本公寓，可能還有大樓管理費、修繕積立金、出租管理費、固定資產相關稅負、保險、設備維修，以及房客更換時的整理與招租費用。

因此，退休族看房時，不是先考量「這間房投報率多少？」而是多問一句：「所有固定與可能支出都扣掉後，我一年真正可以留下多少？」

退休後需要的是可以使用的現金流，促銷廣告上的漂亮百分比，不代表真正能進到口袋。

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第2筆帳：日本租客可能一住多年，「地點」比撿便宜更重要

日本住宅出租有一個對退休收租族相對有吸引力的地方：如果遇到穩定租客，可能持續居住多年。

日本一般住宅常見2年期租約，但「2年」並不代表時間到了房客就一定要搬走。普通借家契約通常可以續約，因此如果房客工作、家庭與生活都已經穩定下來，房東未必需要頻繁重新找人。

這對海外房東尤其重要，因為租客住得越穩定，不但租金現金流比較容易預估，也可以減少退租後清潔、修繕、重新招租所產生的時間與成本。

但也正因如此，挑房子的重點不只「哪裡最便宜」，而應該思考：什麼樣的房子，5年、10年後還有人願意長期住？

●距離車站多遠？
●通勤方便嗎？
●附近有沒有企業、學校或穩定就業人口？
●超市、醫院等生活機能是否完整？
●這個區域未來的人口與租屋需求如何？

一間500萬日圓、卻很難找到租客的房子，不見得比一間1000萬日圓、位於穩定租賃區域的房子更適合退休收租。

當然，即使日本租客相對穩定，也不能完全忽略空置風險。舊租客搬走到新租客入住之間，仍可能出現沒有租金收入的期間。

只是對退休族而言，真正值得追求的不是「永遠不空屋」，而是找到可以降低換租頻率、長期維持租賃需求的物件。

第3筆帳：人在台灣，日本房客有事誰處理？

海外當房東最大的差別，就是房子不在身邊。

●房客說冷氣壞了怎麼辦？
●熱水器故障找誰？
●租約到期誰處理？
●房客搬走後誰檢查房屋？
●下一位租客又由誰帶看？

總不能為了一台壞掉的熱水器，臨時買機票飛去日本。因此，對人在台灣的屋主來說，當地的租賃管理公司相當重要。

從招租、簽約、收租、房客聯繫，到退租、修繕等事務，都可以委由管理公司處理。屋主支付管理費用，換取的是不需要親自處理日常租務。

這筆錢看似降低了租金報酬率，卻可能是退休族最值得花的一筆錢。因為退休後投資的目的，應該是增加生活自由，而不是替自己找一份24小時待命的「房東工作」。

所謂的「海外包租公 」，更精確地說，未必是自己天天管理租屋大小事，而是：在日本持有一項能產生租金、並交由專業公司管理的資產。

第4筆帳：每月收到的租金，不等於全部都是你的

稅金是很容易被忽略的一筆帳，即使人在台灣，不代表日本房子的租金收入就和日本稅務無關。

依日本國稅廳規定，日本境內不動產所產生的租賃所得，屬於日本國內來源所得。非居住者在日本有相關所得時，仍可能涉及日本所得稅申報，並可依規定選任「納稅管理人」，協助處理申報、納稅與稅務文件。

此外，支付給非居住者的不動產租金，原則上涉及20.42％的源泉扣繳；但如果承租人是個人，並將房屋供自己或親屬居住，則有不需源泉扣繳的例外。實際稅額仍需依個別所得與申報情況計算，不能簡單理解為「外國房東的租金一定會被扣掉20.42％」。

更別忘了，買進房屋時也不只是支付成交價，仲介費、登記相關費用、不動產取得相關稅費，以及之後每年的持有成本，都應該在購屋前先列入預算。

因此，如果看到一間「800萬日圓」的房子，準備的資金不能剛好只有800萬日圓。

真正的成本應該從：房價＋取得成本＋持有成本＋出租成本＋未來修繕準備金一起評估。

對退休族而言尤其如此，因為手上的現金就是未來生活的安全墊，不該為了買房全部壓進去。

第5筆帳：每月收日圓很開心，但退休生活花的是什麼幣別？

如果日本房子每個月固定收到租金，對喜歡日本的人來說，確實很有吸引力。

假設扣除相關成本後，每年留下60萬日圓租金收入。

如果這筆錢留在日本，未來赴日旅遊、短住或有日本當地支出時，可以直接使用；但如果退休後主要生活在台灣，需要把租金換成新台幣，匯率就會影響實際可使用的金額。

日圓升值，同樣的60萬日圓能換回較多新台幣；日圓走弱，換回來的金額自然跟著減少。

所以退休後當海外包租公，除了問「一年可以收多少日圓」，還應該多問：「我未來準備在哪裡花這筆錢？」

如果原本就經常往返日本，甚至預計退休後每年在日本住上一段時間，擁有一部分日圓收入，意義自然和完全生活在台灣的人不同。

到日本買房收租，確實可能替退休生活增加一筆跨國現金流， 但投入退休金前仍要審慎評估，並保留足夠的生活預備金，讓退休後的收入更多元也更安全。

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