包租vs.代管哪個更賺？有補助嗎？房東「這樣選」保有較高租金與決策權！
退休五年的林伯伯最近面臨一個難題：住了三十年的老公寓要出租，但他已沒力氣應付看房、修繕與房客問題。朋友勸他直接「包租」，每月收入雖少一點但省心；兒子則主張「代管」，租金較高但仍保有主控權。像林伯伯這樣的橘世代房東越來越多，也讓「包租、代管哪個更好？」成為重新思考生活品質與收入穩定性的現代選擇題。
包租與代管怎麼選？先搞懂兩者的本質差異
永慶房產集團研究發展中心副理陳金萍分析，「包租是租賃業者承租房東的房子，再轉租給房客」，房東每月拿租金市價六至八折的穩定收入；代管則是由代管業者協助找房客，但租金仍由房客支付給房東，代管業者協助房屋屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項。因此，代管業跟房東收代管費用，通常是每月租金的10%，相當於房東租金打九折。
包租：收入穩定、沒有空置風險
包租模式下，房東雖拿較低折數，但完全沒有空租期，適合出租速度較慢、競爭較高、老屋或不便管理的房東。因為無空置期，實務上，包租有可能「實際年收入」比自己出租更高。若參與社宅或成為公益出租人，還享有房屋稅、地價稅、自住稅率與相關補助。
代管：租金較高，但需承擔空置
代管由業者代為管理，房東可拿到市價約九成租金，但需自行承擔空租，並支付約租金10%的代管費。稅負減免與補助與包租相同。
包租、代管三大面向比較：哪個比較賺？
一、租金折數vs.空置成本
包租每月可拿固定收入；代管收入較高，但空置會直接影響年收入。
二、稅賦減免（兩者皆有）
參與社宅或公益出租人可享自住稅率與租金所得減免。可申請修繕費補助每年1萬元、保險費每屋3,500元、合約公證費每件3,000元補助。
三、補助津貼（兩者皆有）
修繕費補助1萬元、保險費3,500元、公證費3,000元。
房東必知！快速判斷你適合包租或代管？
一、適合包租
●想要零風險、零管理、零空置成本
●房子位於出租速度較慢的地區
●不在當地、不常回國的房東
●追求穩定現金流、而非最高收入
二、適合代管
●房子位於熱區，出租速度快
●想拿到較高租金，但不想處理房客問題
●房屋狀況良好，不需大量修繕
包租與代管哪種好，該問的不是「哪個比較賺？」而是「在你的地段、你的房況與你的生活方式下，哪個能讓你賺得最踏實？」
三、包租vs.代管比一比
| 類別 | 包租 | 代管 |
|---|---|---|
| 出租模式 | 由租賃業者承租房屋，成為「合法二房東」，尋找房客、租賃管理及房屋維護，擁有房屋實際決策權 | 由代管業者當「房東代理人」，提供租客管理、租約簽訂、催租等服務。房東仍保有主要決策權 |
| 租金收入 | 租金約市價6-8折價，可透過簽訂長期租約提高 | 每月繳房屋管理費，實務約租金10%，相當租金打9折 |
| 租金穩定 | 較高。業者每月需支付穩定租金，無租客，原房東仍可獲得固定收入 | 較低。若空租無租客，房東就無法穩定收租 |
| 租賃風險 | 空租風險轉嫁業者 | 承擔租客流動、空置風險 |
| 稅賦減免 (社會住宅包租代管、公益出租人) | ●房屋稅、地價稅均比照自用稅率 ●租金所得減免 | ●房屋稅、地價稅均比照自用稅率 ●租金所得減免 |
| 補助津貼 (社會住宅包租代管) | ●修繕費補助每年1萬元 ●保險費每屋3,500元 ●合約公證費每件3,000元 | ●修繕費補助每年1萬元 ●保險費每屋3,500元 ●合約公證費每件3,000元 |
| 適合族群 | 想每月穩定收租的房東 | 想省麻煩、希望拿到較高租金的房東 |
資料來源：永慶房產集團
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