賣房節稅有眉角 不小心400萬就飛了

辛苦大半輩子，不少長輩會將房產留給心愛的家人，其中，「贈與」和「繼承」是最為常見的方式。惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉（鄭惠方）表示，不管贈與、繼承或買賣，都得留意房地產節稅細節，才能為荷包把關。

避囤房稅 繼承贈與棟數俱增

根據內政部統計，今年前八月全國房屋贈與移轉棟數三萬五千八百卅一棟、繼承移轉棟數五萬二千一百九十一棟，皆較去年成長，增幅各約五‧○七％、十六·○三％，反觀買賣移轉棟數則跌破三萬棟（每月）。

艾蜜莉分析，可能與總體經濟景氣、房地產價格、稅制修法、夫妻間贈與免贈與稅及可不課徵土增稅等因素有關。此外，囤房稅2.0若於年底前完成修法，最快明年七月上路，改採全國歸戶機制，對非住家用房屋訂定差別稅率，稅負加重的情況下，多少影響多屋族的資產配置。

她建議，若想節稅可透過夫妻贈與。現行稅制多將夫妻視為一體，相互贈與房地，除免課徵贈與稅，也可申請暫不課徵土地增值稅，直到賣給外人時才課土增稅。「若是自用住宅用地，還可把握配偶還沒用過的『一生一次』土增稅十％優惠稅率。」

政府打房 私法人買房難度高

「持有房產對遺產稅的節稅效益較多，因為是以房地的公告現值計算遺產金額，而非市價。」她補充，除了節稅考量，長輩對不動產的處理方式還多了一份情感，也就是希望留下美好回憶，所以會將不動產作為遺產分配給家人。這也說明為何贈與和繼承移轉棟數維持成長的原因。

當然，擁有許多房地產的長輩，為不讓後代揮霍變賣，過去會設置閉鎖性公司，以公司章程規範繼承者權利，達到鎖住祖產不被變賣之目的。「不過，今年政府祭出私法人購買住宅許可制，管制私法人（公司）買住宅房屋，由公司持有住宅的難度提高，這也是目前家族傳承不動產時會面臨的難題。」

課稅關鍵 取得日期是分水嶺

若子女不得已必須出售父母遺留的房地產，該注意哪些問題？艾蜜莉表示，短期內賣房有所得會課房地合一稅，稅負較以前高，原則是持有在兩年內稅率為四十五%、超過兩年未逾五年卅五%，但如果是「非自願性短期交易」，如繼承房貸無力負擔、因重病需支付醫藥費等，交易持有期間在五年以下的房屋、土地，可按廿%稅率課徵。

此外，被繼承者取得的時間點也要留意。二○一六年一月一日是不動產適用新制或舊制的分水嶺，在此之前取得的不動產，若是自住用，日後繼承人再出售時，可自由在新舊制中擇優申報課稅。

舊制下的土地交易所得屬於免稅所得，只針對出售房屋所得課財產交易所得，同時併入個人綜合所得總額。假如購入年代久遠，無法查得房屋當初的取得成本，則依該房屋評定現值之一定比例計算所得額。

新舊制最大的不同，在於「房」與「地」的所得都要課稅。一般來說，新制的所得稅負較重，但仍有自住優惠。如符合條件，房地合一自住優惠有四百萬免稅額，超過免稅額部分也可適用優惠稅率十%計算。

顧好三點 房地合一稅省很大

房地合一自住優惠有三要件：（1）本人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍、持有並居住連續滿六年；（2）交易該房屋土地的前六年內，無出租、供營業或執行業務使用；（3）本人與其配偶及未成年子女在交易前六年內未曾適用房地合一自住優惠。

艾蜜莉提醒，實務上最常發現納稅人沒注意細節而被打回票，只能歸到一般稅率且無四百萬免稅額；例如，僅是直系血親尊親屬（如父母）或已成年子女設戶籍，都會喪失適用自住房地租稅優惠。

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