台灣人買爆日本房市？從投資到避險「第二居所」已成橘世代資產配置新思維
近期美國伊朗衝突不斷，加上俄烏戰爭持續未歇，讓「地緣政治風險」成為全球焦點。對許多台灣橘世代而言，海外置產的思維也悄悄改變，開始思考：萬一發生突發危機，是否擁有一處可供家人暫時安身的第二居所，甚至成為未來長期生活的備案。
據外媒報導，台灣富裕人士近期大舉進軍日本房市，甚至在東京23區新成屋的外資佔比已躍居首位。探究背後原因脫離不了半導體財富效應、日圓走弱、兩岸地緣政治風險，使海外置產從單純的「投資獲利」轉變為「資產防禦與避險」戰略。
過去曾在大師房屋、ERA房屋負責海外不動產業務的安璞國際健康地產總經理邱宏吉表示，目前台灣人赴日本購置不動產，大致可分四種類型，第一是純投資；第二是子女赴日留學，購屋供子女居住，甚至多買一戶出租，以租金支應生活費；第三是在日本設立公司，自住兼顧事業需求；第四則是偏好日本生活環境的中高齡族群，將房屋作為長住（Long Stay）住所。
不過，他也不否認，若是基於政治與安全考量，希望「雞蛋不要放在同一個籃子」，海外置產也是不少人會考慮的資產配置選項。
第二居所 不只是買房，更是生活備案
當海外房產被賦予避險功能時，評估角度也和一般投資不同。邱宏吉指出，如果擔心的是戰爭等地緣政治風險，真正應該思考的不只是「第二居所」，更應是「第二身分」，因為一旦情勢惡化，即使擁有房子，也未必代表可以長期停留，有必要同步了解各國居留政策與簽證制度。
以近幾年國人探討熱度較高的日本、馬來西亞來說，日本生活文化與台灣相近、醫療水準佳，適合作為短期避險或長住據點，但需注意，日本買房「不直接附帶居留權」，必須透過設立公司取得經營管理簽證等商業包裝，才能取得長期居留身分，且經營管理簽證只限本人，不含家人。
馬來西亞則因生活成本較低，且近來力推「馬來西亞我的第二家園（MM2H）」長居制度，提供買房或定存即可綁定長期居留的「第二身分」管道。
除日、馬兩國外，台灣富裕階層在規劃海外置產時，還有三大熱門選擇。一是傳統美、加、紐、澳陣營，可說是傳統富豪的終極移民終點，吸引有子女教育需求的家庭；但缺點是全球徵稅繁複、移民審查動輒數年，難以應對突發性的即時危機。
二是新興東南亞與中東，如泰國、越南、杜拜。泰國的「精英簽證」與杜拜的「黃金簽證」，是近年快速崛起的身份避風港。泰國、越南因生活成本相對較低，受到部分退休族關注，但需留意政治穩定問題。
三是歐洲「黃金簽證」，如葡萄牙、希臘，可透過購買不動產或基金直接獲取歐盟國家居留權，在資產配置屬於「進可攻、退可守」的高階策略。
第二居所怎麼挑？考量整體生活條件
如果是以家庭避險為目的，專家建議，選擇第二居所不能只看房價是否便宜，更要考量整體生活條件。
首先是交通便利性，包括是否有航班、緊急狀況下能否快速抵達；其次是醫療資源、治安與生活機能，尤其橘世代更須留意醫療照護是否完善。此外，也要評估當地外國人購屋限制、稅務制度、居留政策，以及語言文化是否容易適應；以及各國的外國人購屋限制、持有成本及居留資格皆不同，投資前仍需詳加比較。
海外置產前 先問六個問題
邱宏吉認為，海外置產不應只是追逐熱門市場，而應回到家庭需求本身，先釐清目的，再決定配置方式。
他提醒，海外房地產畢竟不是國內購屋，資訊取得相對有限，事前一定要做好功課。他建議至少先問六個問題：
第一，是否能承受匯率波動風險？第二，該國政治是否穩定？
第三，經濟發展是否具有支撐力？
第四，建商信譽與建築品質、防災能力是否可靠？
第五，物業管理是否完善，房屋能否妥善維護？
第六，也是許多人最容易忽略的退場機制，未來是否容易出售、流動性如何？
在全球地緣政治不確定性升高的年代，對不少橘世代而言，第二居所的意義已經超越房地產本身，更可能是一份給家人的安全保障。然而，真正的避險並非「有一間海外房子」就足夠，而是結合居留資格、家庭規畫、資產配置與法律制度，才能讓第二居所發揮「實物庇護」功能。
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