老後沒房住怎麼過？這服務打破租屋歧視：93歲獨居長輩也安心入住

台灣65歲以上老年人口在2025年底為467萬3155人，佔總人口比率已達20.06％，正式邁入世界衛生組織所定義的「超高齡社會 」，台北市 更以24.18％的比率成為全台「最老」的城市。面對社會快速老化，政府也積極推動「長照3.0計畫」，以「健康老化、在地安老、安寧善終」為核心願景；然而，在長者安老歷程中，與生活緊密相連的「居住」議題，卻長期被邊緣化。事實上，「居住」是生活的基礎；如果長者連穩定、安全的住所都無法確保，又該如何實踐各種高齡福祉願景？

高齡政策要看見：長者居住結構正在改變

當前高齡政策的「居住」考量，多著重在健康照顧需求的住宅硬體改善協助，例如：無障礙修繕、樓梯輔具、居家安全等。以衛福部2022年《老人生活狀況調查》中的長者居住與住宅狀況調查顯示（見表1）：

●超過3成獨居或僅與配偶（包含同居人）同住。

●超過7成住在無電梯住宅。

●超過9成住在自有或家人名下的房子。

●長者租屋 比率4.55％，55〜64歲族群占7.42％，較前次2017年調查增加。

單就數據來看，社會較常討論長者居住無電梯公寓的「老宅困老人」障礙，但問題不僅止於此，中高齡租屋比率已在持續攀升，可預期未來長者進入租屋市場的需求會大幅增加。另外，在報告中也指出，65歲以上與55〜64歲的中高齡者皆超過2成在租屋時遭遇困難，顯示租屋市場對年齡歧視的現實處境。

也因為長者的「居住風險」逐漸在累積，一旦失去穩定居所，加上身體狀況退化、經濟條件受限，只能被迫進入嚴苛的租屋市場。但目前的高齡政策資源卻是建立在「自有住宅」的假設上，尚未做好支持「居住安老」的制度準備。

住宅政策要了解：居住不再只是家庭的事

消失的居住避風港

過去社會多三代同堂、人口眾多，家族聚落與鄰里互動頻繁、關係緊密，讓家庭與社區還能分擔照顧長者的居住需求。而如今核心家庭普遍、單身不婚或結婚不生者日益增加，加上獨居人口攀升、高樓住宅普及。

台灣在「少子化、高齡化」的社會結構變遷下，不僅影響家庭功能減弱，加上居住、住宅型態的改變，鄰里網絡關係也日益疏離。所以面對複雜的居住問題，已經無法再用原有的家庭與社區支持系統得到協助。

難以跨越的居住門檻

房地產一直被視為投資商品，追求高獲利，導致房價與租金不斷飆漲，不只讓家庭居住負擔沉重，近年社群上更是頻繁出現「老了沒房住」的討論，反映著人們對晚年生活居住的集體焦慮。

另一方面，租屋市場長期地下化，房東多半會篩選房客條件，尤其對獨居長者更是明顯，擔心長者健康安全風險，不願意增加管理成本，更害怕承擔「類家屬」責任。也因為市場結構對長者的不友善，長者在居住上失去主動權，只能在條件不佳的租屋環境中勉強安身。

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社福與住宅政策的脫鉤：高齡居住 問題落入「灰色地帶」

行政部門的分工，讓問題找不到對應資源

2015年《老人福利法》修法刪除「老人住宅」專章，將長者居住需求交由住宅主管機關負責推動社會住宅，排除租屋障礙。雖然在2023年《社會福利基本法》中，定義社會住宅為社福事項，但實務上，依舊是住宅部門規劃資源。可惜的是住宅部門以興辦社會住宅為主，但沒有高齡視角；社福部門了解高齡身心條件與需求，但沒有居住政策工具，以及軟體服務和硬體住宅各自運作，沒有整合。

於是，高齡居住問題，住宅和社福部門各自解讀，雖然皆意識到問題的重要性與困境，卻因為落入專業分工的灰色地帶，無法提出有效對策。

社會住宅量能有限、照顧對象多元

政府因應高房價民怨，已推動社會住宅多年，雖有初步成果，但還是供不應求；從青年到各類弱勢群體，都期待能中籤入住社會住宅，減輕負擔。也正因需求龐大，在制度設計上，長者並非重點照顧對象，且目前社會住宅租期最長12年，當年紀更大、身體狀況更衰弱時，又還能搬去哪裡？

另一方面，政府近年大幅增加社會住宅包租代管與租金補貼資源，想同步解決市場空屋問題與民眾居住壓力；但也必須承認，現實的市場機制，如果沒有積極的措施工具，很難回應弱勢長者的「居住脆弱」處境。

民間團體的創新實踐：崔媽媽基金會支援居住安老

崔媽媽基金會長期協助民眾面對各種租屋問題、倡議居住權益，深知弱勢長者在住宅市場中的脆弱處境，「租到房子」是挑戰的開始，「穩定安居」更是真正考驗。所以面對上述困境，基金會推出創新服務，希望能補充資源缺口。

推出友善二房東：打破租屋歧視

2023年推出「友善二房東計畫」，由基金會擔任中介與支持角色，透過包租民間屋源與承租政府社會住宅，以二房東的身分將房屋轉租給弱勢房客；目前已在北北基開發15處友善屋源，累計出租給41位房客（承租中有32位），其中65歲以上長者佔73％。

「友善二房東計畫」不只是提供租屋，更重要在承擔房東最擔心的管理與風險問題，透過物業管理、定期關懷、協助溝通，降低了房東的疑慮，也幫助提高信任。「讓市場願意合作」的方式，打破租屋歧視，提供友善與可負擔的租屋，促進保障居住權益。

導入高齡居住支持服務：支持在地居住安老

接著在2024年底，基金會嘗試導入「高齡居住支持服務」，陪伴長者在租屋搬遷期的變動不安，透過支持服務使長者逐步適應、穩定居住。服務針對65歲以上，獨居台北市、具經濟弱勢身分，有支付租金與生活自理能力的長者，從四大居住面向提供6項居住支持服務：

1、可負擔居住：協助穩定繳租。

2、居住安全：降低居住環境風險。

3、居住適應：適應新租處生活習慣、連結居住生活設施與服務資源。

4、居住生活支持：建立居住社交圈、提供居住綜合諮詢與生活支援。

目前已累積服務7位長者，其中包含最高齡的93歲長者，已有3位完成新年度租屋續約。這代表透過專業服務介入，長者能安心居住，房東也能放心出租。

朝向高齡安居的社會

超高齡社會下的居住挑戰，一旦家庭撐不起、社區接不住、政策補不上時，就會卡在居住風險的夾縫中，進退兩難。崔媽媽基金會從創新實踐中，看到長者的居住困境，主動接住需求、提供支持，也藉此開啟「高齡居住議題」與政府、市場、社會進行持續對話，包括從高齡政策到住宅政策，一起正視高齡居住問題，補強制度與資源的居住缺口，以及呼籲此問題不是誰的責任，需要跨專業共同面對，缺一不可。

除此之外，更以服務化解房東的不安，透過理解彼此的限制與需求，找到互惠、可持續的合作方式，亦藉由服務支持長者，也協助房東。

持續推動超高齡社會的居住福利政策 ，因為高齡與居住是複雜的社會課題，涉及價值觀與社會偏見，需要持續對話討論，並透過政策支持，以居住作為安老的基礎，長者在穩定的生活環境中，不僅能提升生活品質，促進社會參與，延緩入住機構的需求，也能減輕社會照顧成本；唯有讓長者能安心居住、從容老去，才能真正打造友善的高齡社會。

本文轉載自《學老誌》，原文為：高齡居住的政策挑戰與民間實踐

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