中年買房能用新青安貸款？一「關鍵數字」揭密！優惠條件、卡關原因、申貸撇步總整理

2024-06-17 12:34 文／橘世代編輯部

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為鼓勵自住，協助年輕人買房，政府自2010年推行「青安貸款」，更在去（2023）年8月加碼升級為「新青安貸款」，提供申貸戶利息補貼，實施後未滿40歲貸款戶數占總戶數比率超過7成，以青壯年族群為主，不過，如果超過40歲想要申請新青安貸款可以嗎？有哪些條件上的限制呢？

去年8月加碼升級的「新青安貸款」提供申貸戶利息補貼，鼓勵年輕人買房。若超過40歲... — 去年8月加碼升級的「新青安貸款」提供申貸戶利息補貼，鼓勵年輕人買房。若超過40歲可以申請新青安貸款嗎？馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，端看每間銀行的規定，通常會以「貸款人的年紀加上貸款的時間」來評估。示意圖／Freepik

新青安貸款條件一數字影響貸款成功率

新青安貸款的條件是必須符合年滿18歲，且借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅。內容有4大重點，一、額度從最高800萬元提高至1,000萬元；二、利息補貼額外多1碼，加上原公股銀行減半碼，優惠加碼1.5碼，政府一共補貼3年；三、貸款年限30年延長至40年；四、寬限期3年延長至5年。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，如果已經超過40歲想申請，端看每間銀行的規定，通常來說銀行會以一關鍵數字來評估「貸款人的年紀加上貸款的時間」，加起來的總和上限，有的是70、75、80等這三種。假設數字上限是80，貸款人年紀若是40歲勉強可以，因為40歲加上房貸 40年。

貸款卡關原因大公開解方必看

此外，何世昌提到，常見貸款卡關較大的原因是，借貸人的還款能力不足，還款能力不足有很多評估方向，例如「存款數字太低，提出的資產證明現金假設不到10萬，或是說你是月光族，你的薪轉帳戶每個月都是空的，或者是假設你的財力或者還款能力不足的情況下，你又找不到保人，又提不出其他的資產證明，這樣的話你的貸款就會被拒貸，或是貸款成數會偏低。」

他進一步提到，還款能力不足是有補救方式，「可以找保人」，但保人的前提是要找一位神隊友，而不是豬隊友，保人要有足夠的財力，另一個是你也可以提出除了現金以外的資產證明，像是用股票、黃金、基金、保單、海外資產等。很多攤販因為每月收入不固定，就可提出資產證明，要注意的是，每一間銀行認定的標準不一樣，評估上建議事先詢問。

害怕40年房貸代代相傳？專家：善用房貸低利率優勢

然而，借款人也可以多善用貸款優勢，如果是上市櫃公司上班，貸款上是有職業優勢，除了上市櫃公司，如果是五百強企業或是會計師、律師、醫師、建築師、工程師等等，收入比較高就可佔用職業優勢，如果沒有的話就會相對難一點。

何世昌認為，新青安貸款是蠻優惠的政策，年輕人可以考慮，趁這一波的新青安方案加入買房，但前提是，還款能力是足夠，也不要太過勉強。他提到，很多人會說40年房貸會代代相傳，但坦白說他認為「能貸多長就貸多長，能貸款40年就不要選30年。」

他解釋，主要是買房第一要務是要確保你的產權是完整，不會被法拍不會違約，所以40年房貸每個月的還款負擔是比較低，這點無庸置疑，雖說很多人擔心40年房貸的總利息成本很高，「但貸款40年不見得要還到40年，存到錢可以提早清償，重點是貨幣的購買力是不斷在貶值，現在借一千萬40年，20、30年後還的一千萬跟現在的一千萬，貨幣的價值購買力是差距非常懸殊的。」

換言之，何世昌建議，能貸款多長就貸款多長，在寬限期間(現為5年)裡，可以進行幾種理財的思考。「因為新青安的利率很低，假設已經存到五百萬可以還，我覺得不用急著去還房貸，可以拿去做外幣定存、美國公債、大牛股的定存，殖利率可能4~5%以上，中間還有3%的利差」，理財思考比較靈活，但理財時切記勿進行高風險操作，不然有可能會賠掉本金。