省土增稅有3招!善用重購退稅 賣房節稅更靈活

土地增稅是賣房最大負擔之一,會計師艾蜜莉運用多年實務經驗分享聰明節稅。 圖/張皓...

土地增稅是賣房最大負擔之一,會計師艾蜜莉運用多年實務經驗分享聰明節稅。 圖/張皓婷攝影

房地產 買賣,都是房屋與土地一併移轉,若是老房子,賣方就得付出沉重的土地增值稅。幸好土增稅訂有三項優惠:重購退稅、一生一次、一生一屋。惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉(鄭惠方)建議,沒有次數限制的重購退稅,理應放在第一順位。

例如,甲名下持有2間房,A戶是50年祖厝,無營業及出租,父親設籍居住;B戶由甲設籍居住,最近甲想在兩年內賣掉B戶,估算一般用地稅率要繳10萬,自用稅率繳5萬。「土增稅是按土地漲價倍數來累進課稅,等於放越久漲價幅度越高、稅率層級就越高,A戶持有很久了,『一生一次』土增稅10%優惠稅率可留給A戶使用。」

「若甲2年內買的新房土地移轉現值高於B戶移轉現值扣除土增稅後之餘額,並符合土增稅重購退稅要件,選擇一般用地稅率所繳的10萬可能全數退回,並留下一生一次的機會。」

「一生一次」用完 還有「一生一屋」

此外,一生一次也適用多戶,「只要這些房子在同一天簽訂買賣契約,且同一天申報土地增值稅,且面積加總在都市土地3公畝(約90坪)或非都市土地7公畝(約211坪)的範圍內,全適用10%優惠稅率。」

艾蜜莉會計師提醒,同一日內完成多戶契約簽訂及土地增值稅申報,執行上並不容易,應妥善規劃時程及備案。

至於可無限次使用10%優惠稅率的一生一屋,條件較嚴格:出售前5年內無營業或出租;所有權人或配偶、未成年子女在土地出售前須設有戶籍,且持有該自用住宅連續滿6年;出售時,本人、配偶及未成年子女名下僅有該戶自用住宅;都市土地面積不超過1.5公畝、非都市土地面積不得超過3.5公畝;出售前持有該土地6年以上。「就上述個案來說,就不符合一生一屋土增稅10%優惠稅率。」

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